Бизнес-план организации торговой сети в переходах станций метрополитена

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ.

***

Идея проекта: вывести на рынок Санкт-Петербурга сеть омниканальной торговли под брендом «SPEED» на основе уже успешно работающих торговых точек.

Основная цель проекта: построение масштабируемой модели омниканальной торговли.

Концепция проекта: омниканальная модель торговли подразумевает, что клиент сам выбирает, где и как покупать, и воспринимает ритейлера не как набор торговых точек, а как бренд. Cуть омниканальности – удовлетворить потребности клиента здесь и сейчас.

Рыночная ситуация:

1. На торговую недвижимость приходится ***% объема от всех инвестиций в сектор, что составляет *** млрд. долл. США в целом по России и *** млн. долл. США по Санкт-Петербургу соответственно. В 2020 году ставки капитализации в сегменте «Торговая недвижимость» увеличатся на *** п.п. и составят для Санкт-Петербурга *** годовых.
2. Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга во 2 квартале 2020 года увеличилась на *** п.п., достигнув показателя в ***%. Наличие большого выбора ликвидных помещений в местах с хорошей проходимостью дает возможность для выхода на рынок новых брендов и расширения присутствия уже существующих.
3. Оборот розничной торговли на душу населения в Ленинградской области в 2019 году составил *** руб./год. По сравнению с 2015 годом количество палаток и киосков в 2019 г. уменьшилось на ***%, павильонов, наоборот, выросло на ***%, минимаркетов – на ***%, СПМ – на ***%. Это свидетельствует о перетекании клиентов с рынков к более удобным форматам розничной торговли и частичном переходе бизнеса на маркетплейсы в Интернет. Эту гипотезу подтверждает также увеличение показателя «Обеспечение населения торговыми площадями современных форматах» на *** п. п. в Ленинградской области за последние 5 лет.
4. Торговые площади «SPEED» размещены возле пятидесяти трёх станций метрополитена, что равно ***% от общего количества станций (всего по городу их ***). В процентном соотношении больше всего объекты торговой сети «SPEED» представлены в синей ветке (***%), распределение между оранжевой и красной ветвями практически одинаково (***% и ***%). В третьей и пятой линии распределение торговых точек одинаково на уровне ***%.
5. Потенциальное количество целевой аудитории по проекту составляет *** человек или в процентном соотношении ***% от общего количества населения города.

Конкурентное окружение: прямым конкурентом проекта является                           ООО «Метропресс». Косвенными конкурентами – универсальные ярмарки и рынки.

Финансовые показатели проекта:

Выдержки из исследования

Инвестиционный рынок недвижимости в России

В 2020 году ожидается снижение реального ВВП Российской Федерации на ***%, что является наименьшим показателем за последние 3 года. C начала текущего года рубль ослабел на ***%. В конце 2020 года, курс, по ожиданиям аналитиков рынка (Росстат, Банк России, Bloomberg, Oxford Economics) будет на уровне *** руб./долл. США.

Диаграмма 1. Рост ВВП России, 2014-2020 гг., %

***

Согласно данным отчета «Инвестиционный рынок недвижимости России, 1 кв. 2020 года» от компании «JLL» в 1 квартале 2020 г. объем инвестиционных сделок снизился на ***% в годовом сопоставлении и составил *** млн. долл. США. Инвестиционный объем прогнозируется ниже первоначального прогноза в *** млрд. долл. США.

По данным упомянутого выше отчета Москва останется лидером по объему привлеченных инвестиций, её доля составит порядка ***%, доля Санкт-Петербурга снизится до ***%, что в денежном эквиваленте равно *** млрд. долл. США. Объекты недвижимости вне Москвы и Санкт-Петербурга привлекут около ***% суммарного объема инвестиций.

Диаграмма 2. Структура инвестиций в недвижимость по регионам, %

***

На торговую недвижимость приходится ***% объема от всех инвестиций в сектор, что составляет *** млрд. долл. США в целом по России и *** млн. долл. США по Санкт-Петербургу соответственно.

В 2020 году большинство сделок на рынке недвижимости проводятся в диапазонах *** млн. долл. США и *** млн. долл. США.

По стране происхождения инвестиций лидерами являются следующие страны: Россия (***), ОАЭ (***) и Франция (***).

В 2020 году ставки капитализации в сегменте «Торговая недвижимость» увеличатся на *** п.п. и составят для Санкт-Петербурга ***% годовых.

Диаграмма 3. Распределение инвестиций по сегментам, %

***

Диаграмма 4. Инвестиции по размеру сделок, млн. долл. США

***

Рынок торговых коридоров Санкт-Петербурга

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга во 2 квартале 2020 года увеличилась на *** п.п., достигнув показателя в ***%. Это максимальное значение за последние 5 лет.

Диаграмма 5. Доля свободных помещений в Санкт-Петербурге, %

***

Наибольший прирост пустующих объектов наблюдался во 2 квартале 2020 г. на Владимирском проспекте. Вакантность площадей увеличилась в 3 раза и достигла показателя в ***%. На Невском проспекте закрытия коснулись в основном сувенирных магазинов в результате снижения потока иностранных туристов в связи с пандемией COVID-19.

C другой стороны, наличие большого выбора ликвидных помещений в местах с хорошей проходимостью дает возможность для выхода на рынок новых брендов и расширения присутствия уже существующих.

С осени прогнозируется дальнейший рост вакантности и снижение арендных ставок.

На диаграмме ниже показана структура арендаторов, а в таблице проведен анализ основных торговых коридоров и арендные ставки.

Диаграмма 6. Структура арендаторов

***

Таблица 1. Арендные ставки в основных торговых коридорах, руб./кв. м./мес. с НДС

***

Анализ рынка розничной торговли в Ленинградской области

Оборот розничной торговли на душу населения в Ленинградской области представлен на диаграмме ниже.

Диаграмма 7. Оборот розничной торговли на душу населения, руб./год

***

Проанализировав количество жителей в Санкт-Петербурге можно сделать вывод о суммарном объеме рынка розничной торговли (см. табл. ниже).

***

Согласно данным «ЕМИСС: Государственная статистика», проанализировано количество объектов розничной торговли по следующим направлениям деятельности:

• минимаркеты;
• павильоны;
• палатки и киоски;
• прочие магазины;
• специализированный продовольственный магазин (далее по тексту – СПМ: мебель, хозяйственные товары, электротовары, одежда, обувь, ткани и т.п.).

По сравнению с 2015 годом количество палаток и киосков в 2019 г. уменьшилось на ***%, павильонов, наоборот, выросло на ***%, минимаркетов – на ***%, СПМ – на ***%. Это свидетельствует о перетекании клиентов с рынков к более удобным форматам розничной торговли и частичном переходе бизнеса на маркетплейсы в Интернет. Эту гипотезу подтверждает также увеличение показателя «Обеспечение населения торговыми площадями современных форматах» на *** п. п. в Ленинградской области за последние 5 лет.

Диаграмма 8. Количество розничных точек по видам, г. Санкт-Петербург, ед., 2015-2019 гг.

***

Рисунок 1. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов (кв. м. за год) в Ленинградской области

***

В январе-марте 2020 г. по данным «Петростат» количество работников в сфере «Торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов» составило *** тыс. человек, что равно ***% от общей численности работников  малых предприятий. Суммарный оборот категории составил *** млрд. руб. (***% к итогу).

Количество потенциальных клиентов

Для определения количества потенциальных клиентов сети «SPEED» проанализируем общую площадь торговых площадей, принадлежность станций метро к районам Санкт-Петербурга и определим ежедневный пассажиропоток через станции метрополитена (см. таблицу ниже). 

Торговые площади «SPEED» размещены возле пятидесяти трёх станций метрополитена, что равно ***% от общего количества станций (всего по городу их ***). Распределения по станциям метро показаны на диаграммах ниже. Цвет сегмента соответствует цвету линии станций метрополитена.

Диаграмма 9. Распределение станций метрополитена по принадлежности к веткам: а – распределение торговых площадей «SPEED» в зависимости от ветки; б – процент станций с торговыми площадями «SPEED» от общего количества станций метрополитена в конкретной ветке

***

Наибольшее количество торговых точек расположено возле первой и второй веток (***% и ***% соответственно). Наименьшее количество площадей в оранжевой ветке метрополитена.

В процентном соотношении больше всего объекты торговой сети «SPEED» представлены в синей ветке (***%), распределение между оранжевой и красной ветвями практически одинаково (***% и ***%). В третьей и пятой линии распределение торговых точек одинаково на уровне ***%.

В таблице ниже показаны суммарные пассажиропотоки в сутки по каждой из линий метрополитена.

Таблица 2. Статистика по проходимости линий метрополитена Санкт-Петербурга

***

Проанализировав данные таблицы 5 следует вывод о том, что потенциальное количество целевой аудитории по проекту составляет *** человек или в процентном соотношении ***% от общего количества населения города.

Таблица 3. Основные показатели торговых точек марки «SPEED»

***

Факторы, влияющие на проект

В качестве выводов к данному разделу бизнес-плана рассмотрим ряд тенденций рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга и их потенциальное влияние на будущее развитие сети «SPEED».

Таблица 4. Влияние тенденций на рынке на будущее проекта

***