Бизнес-план по созданию складов индивидуального хранения (self storage)

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ

***

Идея проекта: организации деятельности складов индивидуального хранения (складов self storage) для физических и юридических лиц.

Рыночная ситуация:

1. За 2017-2021 гг. объем рынка складов индивидуального хранения увеличился на ***% и составил порядка *** тыс. кв. м. Наибольшее влияние на рост рынка оказывает прирост площадей в Москве и Санкт-Петербурге. В 2022 г. сегмент складов self storage продолжает свое развитие. В структуре складов индивидуального хранения по количеству складов лидирует Центральный федеральный округ – ***%, на втором месте Северо-Западный – ***%, замыкает тройку лидеров Уральский федеральный округ с долей ***%.
2. По итогам 1 полугодии 2022 г. объем рынка вырос на ***% относительно 2021 г. и составил *** тыс. кв. м. В структуре рынка складов индивидуального хранения наибольшая представленность отмечается среди отдельно стоящих, капитальных зданий – ***% складов.
3. Главными критериями выбора склада являются удобная транспортная доступность – *** балла, надежная охрана и система безопасности – *** балла, возможность круглосуточного доступа – *** балла, скорость при приеме и выдаче вещей – *** балла.
4. Комплексная оценка факторов инвестиционной привлекательности демонстрирует нейтральный инвестиционный климат. Потенциальная емкость рынка достаточно высокая, однако ее достижение будут сдерживать несформированная культура пользования подобной услугой. Заметный рост складов self storage отмечается в городах-миллионниках. В регионах такой формат пока менее распространен из-за более низкого уровня дохода граждан, однако постепенно рост спроса на такие услуги будет уходить и на периферию.

Конкурентное окружение: ООО «Складовка», ООО «Сити-Бокс», АльфаСклад (ООО «Вирго»), ООО «ОСК «Хоумсклад», ООО «РентаБокс».

Маркетинговые инструменты: сайт, площадки-агрегаторы, SEO и контекстная реклама, SMM-продвижение, инфлюенс-маркетинг, внешняя реклама.

Финансовые показатели:

Выдержки из исследования

Объем российского рынка складов индивидуального хранения (складов self storage)

За 2017-2021 гг. объем рынка складов индивидуального хранения увеличился на ***% и составил порядка *** тыс. кв. м. Наибольшее влияние на рост рынка оказывает прирост площадей в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам 1 полугодии 2022 г. объем рынка вырос на ***% относительно 2021 г. и составил *** тыс. кв. м. По итогам 1 полугодии 2022 г. объем рынка вырос на ***% относительно 2021 г. и составил *** тыс. кв. м.

Диаграмма 1. Объем рынка складов индивидуального хранения (складов self storage), Россия, 2017-1 полуг. 2022 гг., тыс. кв. м

***

В структуре рынка по количеству складов лидирует Центральный федеральный округ – ***%, на втором месте Северо-Западный – ***%, замыкает тройку лидеров Уральский федеральный округ с долей ***%.

Диаграмма 2. Структура рынка складов индивидуального хранения (складов self storage) по федеральным округам, Россия, август 2022 г., %

***

Так как преимущественный объем предложения сконцентрирован в Москве, то представим также распределение складов индивидуального хранения по округам Москвы в кв. м. Наибольшая площадь складов находится в Западном административном округе Москвы – *** тыс. кв. м и в Южном – *** тыс. кв. м.

Диаграмма 3. Распределение складов индивидуального хранения по округам, г. Москва, 1 полуг. 2022 г., тыс. кв. м

***

В 1 полугодии 2022 г. в Москве открылось *** новых объектов self storage, что даже больше, чем за весь 2021 г., когда рынок пополнился *** проектами. В итоге общая площадь складов сегмента в Москве в январе-июне 2022 г. увеличилась на ***% год к году, до *** тыс. кв. м, а число проектов – на ***%, до ***.

В структуре рынка складов индивидуального хранения наибольшая представленность отмечается среди отдельно стоящих, капитальных зданий – ***% складов. Подвалы жилых домов и подземные паркинги занимают ***% и ***% соответственно. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют ***%. Наименее популярны ангарные форматы – ***%.

Диаграмма 4. Структура рынка складов индивидуального хранения (складов self storage) по видам, Россия, 1 полуг. 2022 г., %

***

Наибольшим спросом склады формата self storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля в 1 полугодии 2022 г. составила ***% (***% в 2021 г.) доля юридических лиц уменьшилась в связи со снятием пандемийных ограничений и возвращением сотрудников на свои рабочие места в офисные помещения и составила ***% (***% в 2021 г.).

Анализ потребления складов индивидуального хранения (складов self storage)

Объем потребления услуг складов индивидуального хранения на душу населения рассчитан исходя из общей численности населения России. В исследуемом периоде объем потребления на душу населения неизменно увеличивался. По итогам 2021 г. объем потребления услуг складов индивидуального хранения составил *** кв. м/1000 чел., что на ***% больше показателя 2020 г. и на ***% больше значений 2017 г.

Диаграмма 5. Объем потребления складов индивидуального хранения (складов self storage) на душу населения, Россия, 2017-2021 гг., кв. м/1000 чел.

***

Отрасль складов индивидуального хранения находится в фазе роста. Стадия роста очень важна для компаний, так как создает максимально выгодные условия для доминирования на рынке и для повышения прибыльности и стабильности. Все усилия на данной стадии должны быть направлены на ее продление, на создание входных барьеров для новых игроков, на достижение максимального охвата         рынка — все это, обеспечит максимально комфортное существование компаний на следующей стадии жизненного цикла.

Рисунок 2. Стадия жизненного цикла отрасли

***

Рынок складов индивидуального хранения в России еще далек от своего насыщения, даже несмотря на некоторые кризисные явления в экономике. По сравнению с европейскими странами в России сравнительно низкая обеспеченность населения подобными складами: *** объекта на 1 млн населения при среднеевропейском показателей *** объекта на 1 млн жителей.

Таким образом потенциальная емкость рынка достаточно высокая. Однако ее достижение будут сдерживать несформированная культура пользования подобной услугой. При этом отметим, что заметный рост складов self storage отмечается в городах-миллионниках – Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург. В регионах такой формат пока менее распространен: сдерживающим фактором является более низкий уровень дохода граждан. Но постепенно рост спроса на такие услуги будет уходить на периферию.

Несмотря на то, что основных критериев выбора склада индивидуального хранения несколько, главными из них являются удобная транспортная              доступность – *** балла, надежная охрана и система безопасности – *** балла, возможность круглосуточного доступа – *** балла, скорость при приеме и выдаче вещей – *** балла.

Самыми низкими критериями пока что являются доступ к камерам наблюдения через приложение – *** балла и отображение «матрицы товаров» в личном кабинете пользователя – *** балла, однако отмечается растущая тенденция важности наличия данных опций. Основная аудитория self storage – это миллениалы, и именно на их интересы и привычки стоит ориентироваться операторам подобных услуг. В свою очередь, эта аудитория охотнее выбирает поставщиков, использующих мобильные приложения и адаптивные веб-сайты, онлайн-бронирование, онлайн-оплату и другие современные технологии.

Рисунок 3. Критерии выбора складов индивидуального хранения, Россия, баллы

***

Анализ ценовой политики на рынке складов индивидуального хранения (складов self storage)

Индексы потребительских цен на рынке складов индивидуального хранения представлены на основании средних индексов на услуги населению в целом, услуг отопления, электроэнергии, доступа в интернет, сотовой связи, содержания и ремонта жилья.

В целом по России в 2017-июль. 2022 гг. индексы цен на услуги аренды складов индивидуального хранения неизменно увеличивались. Максимальное увеличение стоимости услуг в исследуемом периоде было отмечено в январе-июле 2022 г. – ***%.

Диаграмма 6. Индексы потребительских цен на рынке складов индивидуального хранения (складов self storage), Россия, 2017-июл. 2022 гг., %

***

Ставка аренды складов индивидуального хранения обычно рассчитывается за кубический метр. Итоговая стоимость зависит от расположения склада, наличия или отсутствия отопления и дополнительных сервисов (упаковка, доставка, приемка, личный кабинет на сайте или в приложении, видеонаблюдение).

Средняя стоимость месяца аренды по России составляет порядка *** руб./куб. м в месяц. В разрезе федеральных округов наиболее дорогая аренда в Дальневосточном федеральном округе – *** руб./куб. м. Однако в региональном разделении лидирует Москва – *** руб./куб. м.

Таблица 1. Средние цены на рынке складов индивидуального хранения (складов self storage) по федеральным округам, август 2022 г., руб./куб. м/мес.

***

Прогноз развития рынка складов индивидуального хранения (складов self storage) и оценка факторов инвестиционной привлекательности

Прогнозировать динамику объема рынка складов индивидуального хранения позволяют следующие факторы:

• тенденции и перспективы развития рынка;
• рост урбанизации: к 2025 г. урбанизация станет залогом появления в мировой экономике еще *** млрд потребителей, ***% из которых – на развивающихся рынках. По прогнозу ООН, к 2030 г. Москва останется самой густонаселенной территорией в России;
• укрепление позиций лидеров отрасли;
• рост узнаваемости услуги и желание цивилизованно хранить товары и вещи;
• общие неблагоприятные макроэкономические условия в стране.

Диаграмма 7. Прогноз объема рынка складов индивидуального хранения (складов self storage), Россия, 2022-2026 гг., тыс. кв. м

***

Аналитики прогнозируют умеренный рост объема рынка складов индивидуального хранения со средним темпом прироста ***% ежегодно. По итогам 2026 г. объем рынка может достигнуть *** тыс. кв. м, что превысит уровень 2021 г. на ***%.

Специалисты выделяют следующие тенденции в развитии рынка складов индивидуального хранения:

• снижение средней площади квартир;
• отказ ряда застройщиков от балконов;
• снижение предложения индивидуальных гаражей;
• развитие интернет-торговли;
• рост мобильности населения;
• уменьшение общей площади складов и открытие центров индивидуального хранения в помещениях меньшей площади, но более удобных с точки зрения логистики для арендаторов (*** кв. м – в 2019 г., *** кв. м – в 2020 г., *** кв. м – в 2021 г., *** кв. м – в 1 полугодии 2022 г);
• рост популярности складов с отоплением;
• стабильность спроса и высокая заполняемость складов в течение всего года.

Среди перспектив на рынке аренды складов индивидуального хранения ожидаются:

• крупные существующие игроки продолжат свое развитие;
• выход на рынок новых локальных игроков с небольшими по площади проектами;
• прирост предложения ожидается прежде всего в отдельно стоящих зданиях (преимущественно советского фонда) в местах с хорошей транспортной доступностью и в густонаселенных районах;
• провайдеры складов self storage будут превращаться из обычных складов в полноценные цифровые платформы. Востребованными будут те операторы, которые предложат удобную и быструю доставку, больше возможностей для выбора времени доставки, упаковку, отображение «матрицы товаров» в личном кабинете пользователя, доступ к камерам видеонаблюдения через приложение и пр.

В таблице ниже представлены результаты оценки факторов инвестиционной привлекательности рынка складов индивидуального хранения (складов self storage).

Оценка выполнена с точки зрения привлекательности входа на рынок абсолютно нового оператора. Комплексная оценка факторов инвестиционной привлекательности составляет «минус» *** балла – нейтральный инвестиционный климат.

Наиболее значимые положительные факторы: положительное влияние группы экономических факторов – *** балла, рост численности аудитории вследствие урбанизации, снижения площадей квартир, изменения отношения к жилому пространству и в целом популяризации услуги – *** балла, высокая доходность отрасли – *** балла.

К наиболее значимым негативным факторам относятся: Привычка складировать вещи дома, на балконе, в гараже – «минус» 0,81 балла, снижение уровня доходов потребителей – «минус» *** балла, сложно дифференцировать свою услугу от услуги конкурентов и найти работающее конкурентное преимущество – «минус» *** балла.

Таблица 2. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка складов индивидуального хранения (складов self storage)

***