Бизнес-план создания круглогодичных ярмарочных комплексов (с финансовой моделью)

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ.

К данному бизнес-плану прилагается  финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных

***

Идея проекта: создание сети круглогодичных ярмарок во всех регионах Российской Федерации в городах с населением более 100 тыс. чел.

Цель проекта: ярмарки обеспечат поддержку малому и среднему бизнесу, местным производителям, предоставив им доступный и популярный канал сбыта продукции, дадут дополнительный стимул развитию народных промыслов,  позволят выйти на рынок небольшим производителям и крестьянско-фермерским хозяйствам, которые по объективным причинам не могут вывести свою продукцию на прилавки торговых сетей.

Рыночная ситуация:

1. В РФ в структуре по типам ярмарок преобладают «Универсальные ярмарки (без ярмарок выходного дня)» и составляют ***% (*** ед.), на «Специализированные по продаже в основном продовольственных товаров» приходится ***% (*** ед.). В среднем на одну ярмарку приходится *** торговых мест. Наибольшая концентрация *** торговых мест на «Универсальных выходного дня (праздничная)» ярмарках, на «Универсальные (без ярмарок выходного дня)» в среднем приходится *** мест.
2. Наибольшее количество ярмарок проводится в ЦФО (***%), ПФО (***%) и ЮФО (***%). Наименьшее количество ярмарок в ДФО (***%) и СКФО (***%). По количеству торговых мест также лидируют ЦФО (***%), ПФО (***%) и ЮФО (***%). Наименьшее число торговых мест наблюдается в УФО (***%) и ДФО (***%).
3. На 01.01.2019 г. на территории РФ действует *** универсальных рынков на *** торговых мест. Наибольшее количество универсальных рынков ***% (*** ед.) действует на территории ПФО и ***% (*** ед.) на территории ЦФО. Наименьшее количество универсальных рынков действует в УФО – ***% (*** ед.), ДФО – ***% (*** ед.) и СЗФО – ***% (*** ед.).
4. До 2029 г. количество ярмарок будет возрастать, так в 2029 г. будет организовано *** ярмарок, что на ***% больше в сравнении с 2019 г. Количество торговых мест на ярмарках будет иметь тенденцию к снижению и в 2029 году составит *** ед., что на ***% ниже в сравнении с 2019 г.

Целевая аудитория проекта: исходя из особенностей, инфраструктуры и позиционирования проекта, ядром целевой аудитории являются социально активные женщины и мужчины со средним специальным и высшим образованием от 30 до 55 лет, которые имеют детей до 18 лет и со средним и выше среднего уровнем дохода.

Конкурентное окружение: основными конкурентными форматами для проекта  являются ярмарки типа «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» и «Универсальные рынки». По количеству объектов на долю ярмарок «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» приходится ***% рынка, а на «Универсальные рынки» – ***%. По количеству торговых мест на ярмарки «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» приходится ***% рынка, а на «Универсальные рынки» – ***%.

Финансовые показатели проекта:

Выдержки из исследования

Анализ современного состояния рынка розничной торговли

Согласно данным «ЕМИСС: Государственная статистика», в I квартале 2019 года на территории РФ действовало *** ярмарки на *** мест. В сравнении с 2018 г. количество ярмарок сократилось на *** ед. и на *** мест. В сравнении с 2015 годом количество ярмарок возросло на *** ед. (+***%), а количество мест при этом сократилось на *** ед. (-***%).

Диаграмма 1. Количество ярмарок, Россия, I квартал 2015-2019 гг., ед.

***

Диаграмма 2. Число торговых мест на ярмарках, Россия, I квартал 2015-2019 гг., ед.

***

В структуре по типам ярмарок преобладают «Универсальные ярмарки (без ярмарок выходного дня)» и составляют ***% (*** ед.), на «Специализированные по продаже в основном продовольственных товаров» приходится ***% (*** ед.)

Диаграмма 3. Структура ярмарок по типам, Россия, I квартал 2019 г., %

***

В структуре по типам ярмарок наибольшее количество мест ***% (*** ед.) приходится на «Универсальные (без ярмарок выходного дня), а ***% (*** ед.) приходится на «Универсальные выходного дня (праздничные)».

Диаграмма 4. Структура числа торговых мест на ярмарках по типам, Россия, I квартал 2019 г., %

***

На основе приведенных выше данных, в таблице ниже рассчитаем среднее число торговых мест на одну ярмарку, в зависимости от типа.

Таблица 1. Среднее число торговых мест на одну ярмарку, в зависимости от типа, I квартал 2019 г.

***

Таким образом, в среднем на одну ярмарку приходится ** торговых мест. Наибольшая концентрация *** торговых мест на «Универсальных выходного дня (праздничная)» ярмарках, на «Универсальные (без ярмарок выходного дня)» в среднем приходится *** мест.

Для определения основных потребительских групп и их территориального расположения проанализируем количество ярмарок, число торговых мест и среднее число торговых мест на одну ярмарку, в зависимости от типа по федеральным округам. 

Наибольшее количество ярмарок проводится в ЦФО (***%), ПФО (***%) и ЮФО (***%). Наименьшее количество ярмарок в ДФО (***%) и СКФО (***%). По количеству торговых мест также лидируют ЦФО (***%), ПФО (***%) и ЮФО (***%). Наименьшее число торговых мест наблюдается в УФО (***%) и ДФО (***%).

Диаграмма 5. Количество ярмарок по федеральным округам, Россия, %

***

Диаграмма 6. Число торговых мест на ярмарках по федеральным округам, Россия, %

***

Практически по всем федеральным округам наибольшее количество ярмарок и торговых мест приходится на ярмарки «Универсальная (без ярмарок выходного дня». Исключение составляет УФО в котором наибольше проводится ярмарок «Универсальная выходного дня (праздничные)». Данное распределение свидетельствует о том, что наиболее популярным форматом ярмарок являются «Универсальная (без ярмарок выходного дня)». Данный формат соответствует формату проекта.

Наибольшее в среднем число торговых мест на ярмарках «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» приходится на СКФО (*** ед.), ЦФО (*** ед.) и ЮФО (*** ед.), а наименьшее – на СЗФО (*** ед.) и ДФО (*** ед.).

Диаграмма 7. Среднее число торговых мест на одну ярмарку «Универсальная (без ярмарок выходного дня» по федеральным округам, Россия, ед.

***

Таблица 2. Основные показатели ярмарок по федеральным округам, Россия, I квартал 2019 г.

***

Также в конкурентное окружение проекта входят универсальные рынки. Согласно данным «ЕМИСС: Государственная статистика», на 01.01.2019 г. на территории РФ действует *** универсальных рынков на *** торговых мест. На диаграммах ниже представим распределение количества универсальных рынков и торговых мест по федеральным округам.

Диаграмма 8. Количество универсальных рынков по федеральным округам, Россия

***

Наибольшее количество универсальных рынков ***% (*** ед.) действует на территории ПФО и ***% (*** ед.) на территории ЦФО. Наименьшее количество универсальных рынков действует в УФО – ***% (*** ед.), ДФО – ***% (*** ед.) и СЗФО – ***% (*** ед.).

Диаграмма 9. Количество торговых мест на универсальных рынках по федеральным округам, Россия

***

Наибольшее количество торговых мест ***% (*** ед.) в СКФО и ***% (*** ед.) в ЮФО. Наименьшее количество торговых мест на универсальных рынках в ДФО – ***% (*** ед.) и в СФО – ***% (*** ед.).

Таким образом, основными конкурентными форматами для проекта  являются ярмарки типа «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» и «Универсальные рынки». По количеству объектов на долю ярмарок «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» приходится ***% рынка, а на «Универсальные рынки» – ***%. По количеству торговых мест на ярмарки «Универсальная (без ярмарок выходного дня)» приходится ***% рынка, а на «Универсальные рынки» – ***%.

Диаграмма 10. Доли конкурентных проектов по количеству объектов, Россия, %

****

Диаграмма 11. Доли конкурентных проектов по количеству торговых мест, Россия, %

***

Исходя из особенностей организации деятельности проекта косвенными конкурентами проекта выступают ТРЦ, в том числе аутлеты и тематические парки развлечений. Представим краткий анализ данных объектов.

На рынке торговой недвижимости 2019 года ожидается рост строительной активности. Согласно отчету Marketbeat Cushman & Wakefield, новое строительство на рынке торговой недвижимости России в 2019 году составит *** тыс. кв. м, что на ***% превысит показатель 2018 года. В 2018 году строительство торговой недвижимости составило *** тыс. кв. м. В 4-м квартале 2018 года было запущено ***торговых объектов общей арендуемой площадью *** тыс. кв. м, что составило почти половину от годового ввода.

Увеличение ввода новых торговых площадей ожидается, главным образом, за счет открытия крупномасштабных проектов – ТЦ «Саларис» (GLA – 105 тыс. кв. м) и торговой части парка развлечений «Остров Мечты» (GLA – 70 тыс. кв. м).

На регионы придется менее половины заявленного ввода новых площадей в 2019 году. Будут вводиться средние и малые торговые центры (менее *** тыс. кв. м). Значительный объем площадей заявлен к вводу в Москве и Московской области за счет ввода крупных объектов. В других крупных и малых городах строительная активность распределяется почти равномерно – ***% площадей, заявленных к вводу, располагается в городах с населением менее *** тыс. человек.

Также в 2019 году будет продолжаться реконцепция торговых центров, в которых усиливается развлекательная составляющая. Наиболее популярным форматом среди новых арендаторов, как в ТРЦ, так и в стрит-ритейле, остается профиль ресторанов и кафе. Особенно стремительно развиваются гастромаркеты и фудхоллы. Драйверами среди концепций общепита выступают представители fast food и fast casual.

Одной из тенденций на ближайшие 2-3 года станет развитие формата аутлетов.

Состоянием на 01.06.2019 г. в России действует *** аутлетов – *** в Московском регионе, по одному – в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. На 2019 год запланирован ввод порядка *** тыс. кв. м в подобном формате, что на ***% выше, чем было введено в 2018 году и станет рекордным показателем по вводу подобных проектов. К запланированным к вводу объектам относятся Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25 280 кв. м), «соседний» The Outlet (также на Новой Риге, GLA – 25 000 кв. м), Fashion House Outlet Centre (GLA – 20 260 кв. м). На 2019 год запланирован также ввод 2-ой очереди дисконт-центра «Орджоникидзе,11» (GLA – 14 000 кв. м).

В 2018 году было введено *** тыс. кв. м новых площадей в аутлетах: XL Family Outlet в Московской области (бывший XL III, GLA – 39 800 кв. м) – перепозиционирование объекта из классического формата, в Санкт-Петербурге 2-я очередь Outlet Village Pulkovo (GLA – 6 700 кв. м). Также в 2018 году состоялось открытие первого профессионального аутлета за пределами двух столиц – аутлет-центр Brand Stories в Екатеринбурге (GLA – 10 344 кв. м).

На российском рынке сегодня насчитывается около *** открытых парков развлечений. Среди лидеров, такие парки как «Сочи Парк», «Диво Остров», парки Перми, Тюмени, Казани и другие. Доход открытых парков совокупно в 2017 году составил около *** млрд. руб., с 2018 г. ожидается рост дохода парков. Открытые парки, по-прежнему, являются самыми посещаемыми объектами культуры и спорта. За последние 2,5 года спрос на активный отдых вырос на ***%, доля семейного потребления составляет ***%. Средний объем годовой выручки типового парка аттракционов (примерно 2-3 га, с 10 детскими и 5-8 семейно-молодежными аттракционами) в расчете на 1 га земельного участка составляет *** млн. руб.

Крупных крытых парков развлечений на российском рынке насчитывается около ***, остальные – это микро-бизнес: игровые комнаты, отдельные аттракционы, которые довольно сложно подсчитать. Рынок крытых развлечений оценивается в *** млрд. руб. Крытые парки/развлекательные центры, как правило, расположены в торгово-развлекательных комплексах. Среди лидеров, такие как Парк аттракционов Сити-парка «Град» (Воронеж), сеть парков развлечений «Чайлэнд», сеть развлекательных комплексов «Happylon», сеть семейных парков приключений «Zамания», крытый парк развлечений «FUN24» (Казань), города профессий – «Кидзания», «КидБург», «Мастерславль» и другие.

Эксперты прогнозируют развитие семейных форматов развлечений и принципа комплексности предлагаемых услуг. К 2020 году прогнозируется, что место «якорей» в ТЦ займут не универмаги, продуктовые гипермаркеты и магазины бытовой техники, а операторы развлечений. Холдинговая компания «Остров Мечты», ссылаясь на совместное исследование с компанией Colliers International, оценивает увеличение посещаемости ритейла почти в 3 раза за счет создания тематического парка.

Целевая аудитория проекта

Исходя из особенностей, инфраструктуры и позиционирования проекта, ядром целевой аудитории являются социально активные женщины и мужчины со средним специальным и высшим образованием от 30 до 55 лет, которые имеют детей до 18 лет и со средним и выше среднего уровнем дохода.

Диаграмма 12. Демографические характеристики клиента проекта, %

***

Таблица 3. Портрет клиента проекта

****

Диаграмма 13. Потребительские мотивы клиента проекта

***

Среднестатистический потребитель готов тратить в среднем до *** минут на дорогу до торгово-развлекательного комплекса. Наибольший поток посетителей наблюдается из первичной зоны транспортной доступности (5 минут) – ***% посетителей и из вторичной (10 минут) – ***%. Как правило первичная и вторичная зона охвата представляет собой жилые массивы с активной квартальной жилой застройкой, что обеспечивает устойчивый спрос не только на торговые площади, но и спрос на пользование перехватывающим паркингом в течение рабочей недели.

В качестве арендаторов выступают коммерческие арендаторы торговых площадей. Потенциального арендатора интересуют основные социально-экономические характеристики жителей района расположения объекта, городская и локальная конкурентная среда, прогнозируемый трафик покупателей и т. д. Главными требованиями является наличие удобных подъездных путей, парковки, складских помещений.

Типичный «якорь» для российского ритейла – это сетевой продовольственный супермаркет. Данные «Castle Development» свидетельствуют, что супермаркеты «якорят» в ***% объектов ритейла. В 30% объектов ритейла якорем является детский супермаркет или супермаркет техники для дома и офиса. Фуд-корты также относят к якорным арендаторам. Фуд-корты работают практически в ***% объектах ритейла. Обычно это *** ресторанов быстрого питания. Также на различных уровнях (зонах) могут располагаться несколько отдельно стоящих небольших кафе.

Функции мини-якорей практически везде выполняют магазины известных брендов, крупные торговые точки непродовольственных сетевых операторов. В условиях обострения конкуренции на рынке концептуальной доминантой все чаще выступают развлечения (особенно это касается периферийных объектов). Наибольшую часть арендаторов в отечественных объектах ритейла составляют магазины одежды и обуви – около **% по данным «Castle Development». Доля торговых точек остальных товарных категорий находится в пределах **%. Наиболее востребованы среди таких арендаторов модули площадью в *** кв. м.

Прогноз состояния рынка

Учитывая основные тенденции и факторы развития, на диаграммах ниже представим прогноз количества ярмарок и числа торговых мест до 2029 г.

Диаграмма 14. Прогноз количества ярмарок, Россия, 2019-2029 гг., ед.

***

Диаграмма 15. Прогноз числа торговых мест на ярмарках, Россия, 2019-2029 гг., ед.

***

Таким образом, до 2029 г. количество ярмарок будет возрастать, так в 2029 г. будет организовано *** ярмарок, что на ***% больше в сравнении с 2019 г. Количество торговых мест на ярмарках будет иметь тенденцию к снижению и в 2029 году составит *** ед., что на ***% ниже в сравнении с 2019 г.