Бизнес-план строительства 2-х многоквартирных домов с офисными помещениями на цокольном этаже (с финансовой моделью)

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ.

К данному бизнес-плану прилагается  финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных

***

Идея проекта: строительство 2-х многоквартирных домов с офисными помещениями на цокольном этаже.

Объекты:

• объект №1 – 160 квартир;
• объект №2 – 180 квартир.

Рыночная ситуация:

1. Численность населения г. *** на 01.01.2020 г. составляет *** чел., из которых *** чел. – городское население. Средняя заработная плата за 2020 г. составила *** руб./мес. Расходы населения на покупку недвижимости составляют *** млн. руб./кв. (***%) или *** млн. руб./год.
2. Общая площадь жилых помещений г. *** на 01.01.2020 г. составила *** тыс. кв. м, а на 1 чел. – *** кв. м. Согласно Генеральному плану развития г. ***, к 2026 году норма обеспеченности жильем должна возрасти до *** кв. м общей площади на одного жителя.
3. Совокупное предложение о продаже квартир составило *** ед. В новостройке предлагается к продаже 4-х комнатная квартира площадью *** кв. м. Общая стоимость квартиры – *** млн. руб., а 1 кв. м – *** руб./кв. м. Суммарная площадь предложения квартир на вторичном рынке составляет *** кв. м стоимостью *** млн. руб. Средняя цена за квартиру – *** руб., а за 1 кв. м – *** руб./кв. м.
4. Среди предложения преобладают 2-х комнатные квартиры – ***%, на 1-комнатные приходится – ***% предложения. Максимальная средняя цена за 1 кв. м приходится на 2-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м, а минимальная – на 4-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м. Данная ситуация свидетельствует о повышенном спросе на 2-х комнатные квартиры.
5. Общее количество запросов о покупке квартиры в г. *** в период 29.03.2021-29.04.2021 г. составило *** ед. В структуре оnline-спрос преобладают запросы о поиске 2-х комнатных квартир – ***% и 3-х комнатных квартир – ***%. Ежемесячно совершается *** запросов о покупке квартиры непосредственно в г. *** (***%).

Конкурентное окружение:

1. Общее количество квартир конкурентных проектов составляет *** ед., в том числе ***квартир относится к типовому классу, а *** – к классу комфорт.
2. Общее количество 1-комнатных квартир составляет *** ед. (***%), 2-х комнатных – *** ед. (***%), 3-х комнатных – *** ед. (***%), а 4-х комнатные – отсутствуют.
3. Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади составляет *** руб./ кв. м.
4. По всем проектам способом обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве являются счета эскроу.

Финансовые показатели:

Выдержки из исследования

Социально-экономические показатели

По данным Управления Федеральной службы государственной статистики, численность населения г. *** 01.01.2020 г. составляет *** чел., из которых *** чел. – городское население.

Средняя заработная плата за 2020 г. составила *** руб./мес., что на ***% выше в сравнении с предыдущим периодом.

Уровень безработицы в *** в среднем за декабрь 2020 г. - февраль 2021 г. составил ***%, а занятого населения – ***%.

В 4 кв. 2020 года объем денежных доходов населения сложился в размере *** млн. рублей и увеличился по сравнению с соответствующим периодом 2019 года на ***%, потребительские расходы – составили *** млн. рублей и по сравнению с соответствующим периодом 2019 года увеличились на ***%.Расходы населения на покупку недвижимости – ***% (*** млн. руб./кв.). В среднем расходы на покупку недвижимости составляют *** млн. руб./год.

Таблица 1. Состав денежных расходов населения по направлениям использования, ***, 2020 г., %

***

Общая площадь жилых помещений г. *** на 01.01.2020 г. составила *** тыс. кв. м, а на 1 чел. – *** кв. м. Согласно Генеральному плану развития г. ***, к 2026 году норма обеспеченности жильем должна возрасти до *** кв. м общей площади на одного жителя. Основной частью объема работ по строительству составляет индивидуальное жилищное строительство и строительство многоквартирных домов.

В течении 2019 года введено в действие жилых домов – *** тыс. кв. м, из которых *** тыс. кв. м приходится на новое строительство.

***% жилищного фонда находятся в частной собственности, в том числе ***% – в собственности граждан.

Таблица 2. Жилищный фонд по формам собственности, г. ***, на 01.01.2020 г., тыс. кв. м

***

В соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда», региональным проектом «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», республиканской адресной программой «Переселение граждан, проживающих на территории ***, из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 гг.» и в рамках данной подпрограммы в г. *** в 2020 г. были проведены мероприятия по переселению ***граждан из жилых помещений аварийного жилого дома по адресу: г. ***. Для расселения  граждан из аварийного жилого дома был построен 26-ти квартирный дом по ул. ***.

На строительство дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда г. *** в 2020 году направлено *** тыс. руб. в том числе:

• средства Фонда – 22 717,2 тыс. руб.;
• средства республиканского бюджета – 20 343,0 тыс. руб.

Рынок недвижимости

Для анализа рынка недвижимости в г. ***, а именно многоквартирных домов произведен анализ предложения в базе недвижимости ЦИАН  по состоянию на 28.04.2021 г.

Необходимо отметить, что из *** предложений, только *** приходится на новостройки.

В новостройке предлагается к продаже 4-х комнатная квартира площадью *** кв. м в ***. Общая стоимость квартиры – *** млн. руб., а 1 кв. м – *** руб./кв. м.

В таблице ниже представлено предложение квартир на вторичном рынке.

Таблица 3. Предложение квартир на вторичном рынке, г. ***

***

Суммарная площадь предложения квартир на вторичном рынке составляет *** кв. м стоимостью ***млн. руб. Средняя цена за квартиру – *** руб., а за 1 кв. м – *** руб./кв. м.

В *** продается одна 2-х комнатная квартира общей площадью *** кв. м, стоимостью *** руб.

Среди предложения преобладают 2-х комнатные квартиры – ***%, на 1-комнатные приходится – ***% предложения.

Диаграмма 1. Структура предложения квартир на вторичном рынке по типам, г. ***, %

***

В таблице ниже представлен анализ предложения квартир на вторичном рынке г. ***.

Таблица 4. Анализ предложения квартир на вторичном рынке, г. ***

***

Средняя площадь, предлагаемых, 1-комнатных квартир составляет ** кв. м, 2-х комнатных – *** кв. м, 3-х комнатных – *** кв. м, а 4-х комнатных – *** кв. м.

Диаграмма 2. Средняя площадь квартир на вторичном рынке, г. ***, кв. м

***

Максимальная средняя цена за 1 кв. м приходится на 2-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м, а минимальная  – на 4-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м. Данная ситуация свидетельствует о повышенном спросе на 2-х комнатные квартиры.

Диаграмма 3. Средняя цена 1 кв. м квартир на вторичном рынке, г. **, руб./кв. м

***

Online-спрос

Online-спрос определен путем анализа количества интернет-запросов в Яндекс Wordstat.

Общее количество запросов о покупке квартиры в г. *** в период 29.03.2021-29.04.2021 г. составило *** ед., в том числе запросы на тему покупки квартиры, из которых исключены запросы по вторичному рынку недвижимости, – *** ед.

В структуре оnline-спроса преобладают запросы о поиске 2-х комнатных квартир – ***% и 3-х комнатных квартир – ***%.

Диаграмма 4. Структура оnline-спроса по типам квартирам, г. ***, %

***

Ежемесячно совершается *** запросов о покупке квартиры непосредственно в г. *** (***%). Отметим, что помимо территории г. *** активный спрос проявляют в ***. – ***% и *** – ***%.

Диаграмма 5. Структура оnline-спроса по регионам, г. ***, %

***

Количество интернет-запросов в 2021 году превышает показатели 2020 года, что свидетельствует о повышении online-активности в направлении приобретения жилья в г. ***. Амплитуда спроса 2020 года характеризуется активным периодом роста. Фаза активного спроса наблюдалась в период: июль – октябрь 2020 года. В связи с чем можно сделать вывод, что сезонная популярность интернет-запросов коррелирует с тенденциями рынка: ростом и спадом покупательской способности в течение календарного года.

Диаграмма 6. Сезонность оnline-спроса, г. ***, апрель 2020 – март 2021 г.

***