Бизнес-план строительства домовладений в коттеджном поселке в Ленинградской области (с финансовой моделью)

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и стран СНГ

К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных

***

Идея проекта: строительство домовладений в коттеджном поселке.

Площадь коттеджей: от 80 до 130 кв. м.

Площадь участка: 10 соток.

Технологии строительства:

1. Австрийская технология монолитного строительства.
2. Технология строительства из профилированного бруса.
3. Технология строительства из энергоэффективной керамики.

Рыночная ситуация:

1. В 2022 году совокупный объем ввода в действие общей площади жилых домов совокупно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил ***млн кв. м. Это максимальный показатель за период с 2019 по 2022 год. В среднем ***% общей площади жилых домов вводится в действие в Ленинградской области.
2. В 2022 году на каждого жителя России введено по ***кв. м общей площади жилых домов. В целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области данный показатель превышает общероссийский на ***кв. м (в *** раза). Ленинградская область является лидером в России по вводу в действие общей площади жилых домов на 1 человека.
3. К концу 2022 года количество коттеджных поселков по классам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило *** в классе А и *** в классе В. В 2022 году в классе А стартовали продажи в новом коттеджном поселке «ОБЕРЕГ» (1-я оч.), а в классе В – «CORNER KALTINO» и «Арт’д ЭКО Club». Кроме того, рынок пополнили четыре объекта формата участков под застройку – «Никольские Угодья», «Негород Павловск», «OasisPark Репинское» и «Еловая усадьба».
4. В 2022 году в структуре предложений загородной недвижимости по расстоянию от КАД в 2022 году преобладали предложения на расстоянии ***км – ***% и свыше *** км – ***%. На предложение загородной недвижимости на расстоянии ***км приходится ***% и до *** км – ***%.
5. По итогам 2022 года в структуре предложений загородной недвижимости на первичном рынке по районом в 2022 году ***% приходится на Всеволожский район, ***% – на Курортный район СПб и ***% – на Выборгский район.
6. Динамика изменения стоимости предложения на загородном рынке носила положительный характер по всем классам. Так, в классе А за год средняя стоимость предложения увеличилась на ***%, а в классе В – на ***%. Исходя из средней площади коттеджей в экспозиции средняя цена 1 кв. м коттеджей класса А в 2022 году составила ***тыс. руб., а класса В – *** тыс. руб.

Маркетинговые инструменты: оформление строительной площадки, корпоративные и проектные атрибуты, работа с агентствами недвижимости, офис продаж, наружная реклама, PR, онлайн-продвижение.

Финансовые показатели:

Выдержки из исследования

Общий обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В 2022 году совокупный объем ввода в действие общей площади жилых домов совокупно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил ***млн кв. м. Это максимальный показатель за период с 2019 по 2022 год. Относительно 2021 года объем ввода увеличился на ***%, а в сравнении с 2019 годом – на ***%.

Диаграмма 1. Введено в действие общей площади жилых домов, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2019-2022 гг., млн кв. м

***

В среднем ***% общей площади жилых домов вводится в действие в Ленинградской области. Показатель в 2022 году по Ленинградской области вырос на ***% в сравнении с 2021 годом и на ***% – в сравнении с 2019 годом и составил ***млн кв. м.

В Санкт-Петербурге в 2022 году было введено в действие ***млн кв. м общей площади жилых домов. В сравнении с 2021 годом показатель снизился на ***%, однако увеличился в сравнении с 2019 годом на ***%.

Темпы роста ввода в действие общей площади жилых домов в Ленинградской области превышают темпы роста в Санкт-Петербурге в период с 2019 по 2022 год на ***%, что свидетельствует о росте спроса на загородную недвижимость.

В 2022 году на каждого жителя России введено по ***кв. м общей площади жилых домов. В целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области данный показатель превышает общероссийский на ***кв. м (в 4 раза). Показатель по Санкт-Петербургу соответствует общероссийскому. Ленинградская область является лидером в России по вводу в действие общей площади жилых домов на 1 человека.

Диаграмма 2. Введено в действие общей площади жилых домов на 1 человека, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2019-2022 гг., кв. м/чел.

***

Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

По данным «NF Group Research»0, к концу 2022 года количество коттеджных поселков по классам практически сравнялось – *** в классе А и *** в классе В. При этом если в классе А динамика предложения была положительной, то в классе В данный показатель не изменился, несмотря на выход в продажу новых поселков.

Положительным фактором в классе А стал выход в продажу нового коттеджного поселка «ОБЕРЕГ» (1-я оч.) в локации пос. Ленинское Выборгского района области, что позволило увеличить объём предложения в классе на ***%.

Рынок коттеджей класса В наиболее чувствителен к изменениям на рынке, в результате к концу года сложилась ситуация, когда возник дефицит предложения (готовых / находящихся на высокой стадии строительства объектов по рыночно обоснованным ценам). Последние лоты были представлены в объектах «Новое Кюмлено», «Ропшинские пруды», «Сад времени», «Шале-парк Superbia» и др. Также объект «Негород Токсово» изменил стратегию позиционирования, в результате в предложении появились лоты участков под застройку.

Таблица 1. Основные показатели первичного рынка загородной недвижимости, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2022 г.

***

Загородный рынок класса за 2022 год пополнился *** объектами централизованной застройки (против *** в 2021 году) – «CORNER KALTINO» и «Арт’д ЭКО Club». Кроме того, рынок пополнили *** объекта формата участков под застройку – «Никольские Угодья», «Негород Павловск», «OasisPark Репинское», «Еловая усадьба».

Таблица 2. Коттеджные поселки, продажи которых начались в 2022 году, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

***

Таблица 3. Участки под застройку, продажи которых начались в 2022 году, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

***

В структуре предложений загородной недвижимости по расстоянию от КАД в 2022 году преобладали предложения на расстоянии ***км – ***% и свыше *** км – ***%. На предложение загородной недвижимости на расстоянии ***км приходится ***% и до *** км – ***%.

Диаграмма 3. Структура предложения загородной недвижимости на первичном рынке по расстоянию от КАД, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2022 г., %

***

В структуре предложений загородной недвижимости на первичном рынке по районом в 2022 году ***% приходится на Всеволожский район, ***% – на Курортный район СПб и ***% – на Выборгский район.

Диаграмма 4. Структура предложения загородной недвижимости на первичном рынке по районам, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2022 г., %

***

Динамика изменения стоимости предложения на загородном рынке носила положительный характер по всем классам. Так, в классе А за год средняя стоимость предложения увеличилась на ***%, а в классе В – на ***%. При этом на общий показатель динамики повлияли в основном существующие объекты, где стоимость предложения увеличилась в среднем на ***%.

Конец года повлиял на снижение активности спроса на вторичном рынке, при этом средняя стоимость предложения увеличилась за год на ***% исключительно за счет пополнения предложения более дорогими объектами. В течение года скидки при сделках могли достигать ***%.

Диаграмма 5. Динамика средних стоимостей коттеджей по классам, г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл., 2019-2022 г., млн руб.

***

Исходя из средней площади коттеджей в экспозиции средняя цена 1 кв. м коттеджей класса А в 2022 году составила *** тыс. руб., а класса В – *** тыс. руб.

Итоги 2022 года дают основание сделать вывод, что высокий спрос в период пандемии позволил реализоваться значительному объёму лотов в коттеджных поселках, которые освободили место для новых современных объектов. В 2023-2024 годах можно ожидать, что данная тенденция продолжится и рынок пополнится новыми проектами. Все вышесказанное характерно для объектов класса А, другое дело – поселки класса В, которые оказались в наиболее уязвимой ситуации, и в 2023-2024 годах на них будут воздействовать рыночные факторы (ограничение предложения, снижение спроса). Часть потенциальных покупателей продолжат рассматривать для покупки объекты в зарубежных странах (Турция, ОАЭ и др.), другая – будет готова к приобретению только качественных домовладений с применением ипотеки, оставшиеся будут искать объекты с максимальными скидками. Все эти факторы будут способствовать сдерживанию цен предложения.