Бизнес-план строительства коттеджного поселка умных домов в Подмосковье (с финансовой моделью)

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и стран СНГ

К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных

***

Идея проекта: строительство коттеджного поселка умных домов.

Местоположение: Москва.

Количество участков под застройку: *** участков.

Площадь коттеджей: от 109 до 232 кв. м.

Площадь участка: 5, 7 и 10 соток.

Стиль коттеджей: хай-тек.

Рыночная ситуация:

1. В 2022 году на территории Московской области было построено *** тыс. жилых зданий общей площадью *** тыс. кв. м жилья, что на ***% или на *** тыс. кв. м больше, чем за 2021 год. Более 10 лет Подмосковье занимает первое место в стране по строительству жилья.
2. Наиболее высокие показатели по вводу жилья в 2022 году наблюдались в городских округах: Одинцово – *** тыс. кв. м, Истра – *** тыс. кв. м, Красногорск – *** тыс. кв. м, Раменское – *** тыс. кв. м и Мытищи – *** тыс. кв. м.
3. В 2022 году средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов (без индивидуального жилищного строительства) для застройщиков составила *** руб. (годом ранее – *** руб.).
4. На первичном рынке загородной недвижимости в Московском регионе в 1 кв. 2023 года отмечался рост объема предложения: количество лотов увеличилось в *** раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года до *** коттеджей, таунхаусов и участков в *** поселках, относящихся к элитному классу. По формату предложения первичный рынок в большей степени представлен земельными участками без обязательного подряда на строительство, которые занимают ***%, на коттеджи приходится – ***% и на таунхаусы – ***%. Основная доля сделок на первичном рынке была сосредоточена в формате коттеджей – ***% от общего объема спроса. На таунхаусы и земельные участки приходилось по ***% сделок.
5. Объем предложения коттеджей в Московском регионе по итогам 1 квартала 2023 года составил *** шт. на первичном рынке (+***% за год). На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Минском и Новорижском направлениях. Самый высокий показатель средней цены отмечен на Минском шоссе.

Конкурентное окружение: исходя из месторасположения, инфраструктуры и позиционирования, ближайшим конкурентом проекта выступают КП «Уварово», КП «Ирбис», КП «Кленовая аллея».

Маркетинговые инструменты: оформление строительной площадки, корпоративные и проектные атрибуты, работа с агентствами недвижимости, офис продаж, наружная реклама, PR, онлайн-продвижение.

Финансовые показатели:

Выдержки из исследования

Общий обзор рынка жилой недвижимости Московской области

В 2022 году на территории Московской области было построено *** тыс. жилых зданий общей площадью *** тыс. кв. м жилья, что на ***% или на *** тыс. кв. м больше, чем за 2021 год. Это ***% от общей площади жилых помещений, построенных в этот период в России. Более 10 лет Подмосковье занимает первое место в стране по строительству жилья. Среди 85‑ти регионов Российской Федерации Московская область занимает 1‑е место по показателю ввода жилья за декабрь 2022 года.

Диаграмма 1. Введено в действие общей площади жилых домов, Московская обл., 2020-2022 гг., тыс. кв. м

***

Организациями-застройщиками Подмосковья в 2022 году было возведено *** жилых здания. Введено в эксплуатацию *** тыс. новых квартир общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м.

Населением в 2022 году было построено *** тыс. жилых домов общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м (*** тыс. кв. м – на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства). Это ***% от общей площади жилых помещений, построенных в тот же период населением всей страны.

В сельской местности населением построено *** тыс. домов общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м жилья, что составило ***% от общего ввода жилья в Московской области.

Диаграмма 2. Структура жилищного строительства по субъектам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м

***

Из общего числа домов, построенных в 2022 году (включая дома, построенные населением), ***% приходились на деревянные здания, ***% – на кирпичные, ***% – на монолитные, ***% – на блочные, ***% – на каменные, ***% - на панельные и ***% – на здания из другого материала.

Диаграмма 3. Структура жилищного строительства по строительным материалам, Московская обл., 2022 г., %

***

Наиболее высокие показатели по вводу жилья в 2022 году наблюдались в городских округах: Одинцово – *** тыс. кв. м, Истра – *** тыс. кв. м, Красногорск – *** тыс. кв. м, Раменское – *** тыс. кв. м и Мытищи – *** тыс. кв. м.

Диаграмма 4. Структура жилищного строительства по городским округам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м

***

В 2022 году средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов (без индивидуального жилищного строительства) для застройщиков составила *** руб. (годом ранее – *** руб.).

Рынок загородной недвижимости Московского региона

На первичном рынке в 1 кв. 2023 года отмечался рост объема предложения: количество лотов увеличилось в *** раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года до *** коттеджей, таунхаусов и участков в *** поселках, относящихся к элитному классу. За год в сегменте появилось шесть новых проектов, один из которых был анонсирован в I квартале 2023 года (проект «Камыши» в деревне Жуковка), ещё в двух проектах были открыты продажи новых очередей. В 2023 году ожидаются дальнейший рост девелоперской активности и выход новых проектов. Интерес к загородному девелопменту по-прежнему остается на высоком уровне.

Таблица 1. Основные показатели первичного рынка загородной недвижимости, Московский регион, 1 кв. 2023 г.

***

По формату предложения первичный рынок в большей степени представлен земельными участками без обязательного подряда на строительство, которые занимают ***%, на коттеджи приходится – ***% и на таунхаусы – ***%.

Диаграмма 5. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %

***

На первичном рынке основное предложение сосредоточено в зоне 20-30 км от МКАД (***%), еще треть предложения представлена в зоне свыше 30 км от МКАД (***%).

Диаграмма 6. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по расстоянию от МКАД, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %

***

Объем сделок за первые 3 месяца 2023 года на первичном загородном элитном рынке составил порядка 40 лотов, что в два раза больше, чем в 1 кварталом 2022 года.  Рост объема предложения и расширение его разнообразия позволили увеличить продажи на первичном рынке относительно первого квартала прошлого года, когда объемы предложения были минимальными.

Лидерами по спросу на первичном загородном рынке в сегменте коттеджей стали проекты «Маслово Forest Club», «Берёзки River Village», в сегменте таунхаусов – «Азарово», в сегменте участков без подряда – CRYSTAL ISTRA.

Основная доля сделок на первичном рынке была сосредоточена в формате коттеджей – ***% от общего объема спроса. На таунхаусы и земельные участки приходилось по ***% сделок.

Диаграмма 7. Структура сделок на первичном рынке по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %

***

Среди коттеджей от застройщиков в I квартале 2023 года наибольшим спросом пользовались лоты площадью до *** кв. м и бюджетом *** млн руб. (***% проданных коттеджей), что соотносится с результатами 1 квартала 2022 года.

Рынок коттеджей Московского региона

Объем предложения коттеджей по итогам 1 квартала 2023 года составил *** шт. на первичном рынке (+***% за год). На первичном рынке коттеджи экспонировались в среднем по *** млн руб. (***% за год). Снижение преимущественно связано с изменением структуры предложения (выходом более доступных по бюджету лотов в поселках-новинках).

Больше всего предложений коттеджей первичного рынка сосредоточено на Рублево-Успенском направлении – ***% лотов. На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Минском и Новорижском направлениях. Самый высокий показатель средней цены отмечен на Минском шоссе – *** млн руб.

Таблица 2. Структура предложения коттеджей на первичном рынке, Московский регион, 1 кв. 2023 г.

***

Средний бюджет на Новой Риге по итогам 1 квартала 2023 года составлял *** млн руб.: уменьшение за год на ***% произошло за счет изменения курса валют и выхода более дешевого предложения. Коттеджи от застройщиков на Рублевке в среднем экспонировались за *** млн руб. (***% за год, снижение за счет выхода новых проектов).

Таблица 3. Структура первичного предложения по площади и бюджету, Московский регион, 1 кв. 2023 г.

***

По итогам 1 квартала 2023 года средняя площадь коттеджей, экспонируемых на первичном рынке составила *** кв. м (***% за год). На первичном рынке экспонируется больше всего коттеджей площадью до *** кв. м с бюджетом от *** до *** млн руб. – ***%.

Анализ ценового предложения

Для анализа ценового предложения на рынке отобраны коттеджные поселки, которые расположены в радиусе 10-15 км от месторасположения коттеджного поселка.

Таблица 4. Анализ ценового предложения

***