Бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома со спортивным комплексом и бассейном (с финансовой моделью)
- 73
- Русский
- 29.04.2025
- В электронном виде
-
скачать (Pdf)
- Описание
- Содержание
- Приложения
Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и стран СНГ
К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных
***
Идея проекта: строительство многоквартирного жилого дома со спортивным комплексом и бассейном.
Предполагается строительство многоквартирного 25-этажного жилого дома, состоящего из 2-ух секций. Рядом с домом планируется строительство спортивного комплекса с бассейном и торгово-выставочными помещениями. На территории также предполагается обустройство видовой площадки с пешеходными тропинками.
Рыночная ситуация:
- Рынок жилищного строительства в России демонстрирует устойчивый рост. За период с 2019 по 2023 год объем ввода жилья увеличился с *** млн кв. м до *** млн кв. м (+***%), что свидетельствует о системном развитии отрасли и эффективной государственной поддержке.
- Наиболее высокие темпы строительства зафиксированы в Центральном и Приволжском федеральных округах. Совокупно эти регионы обеспечивают почти половину общего объема ввода жилья в стране. При этом на Дальневосточный федеральный округ приходится лишь ***% ввода (***млн кв. м), что указывает на наличие значительного потенциала роста в данном макрорегионе.
- Приморский край демонстрирует положительную динамику по объемам ввода жилья. С 2020 по 2024 годы ежегодные темпы строительства выросли с *** тыс. кв. м до *** млн кв. м. Это подтверждает поступательное развитие строительного сектора и наличие стабильного спроса. Однако объемы ввода жилья на душу населения в Приморском крае остаются ниже среднероссийского уровня.
- В 2024 году на одного жителя региона введено *** кв. м жилья, что на ***% ниже общероссийского показателя (*** кв. м). Это создает предпосылки для дальнейшего расширения предложения.
- Основной объем нового строительства в регионе приходится на г. Владивосток. Город является экономическим, административным и логистическим центром края, где активно реализуются проекты комплексной жилой застройки с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. Финансирование с использованием инфраструктурных бюджетных кредитов способствует росту масштабных жилых комплексов.
- Стоимость жилья во Владивостоке выше среднерегиональной. В 2024 году цена 1 кв. м квартир комфорт-класса составляет в среднем *** руб., бизнес-класса — *** руб., а элитного жилья — *** руб. Цены в городе на ***% выше, чем в целом по Приморскому краю, что отражает высокую покупательскую активность и концентрацию спроса.
- Целевая аудитория проекта охватывает почти половину трудоспособного населения Владивостока. К категории граждан с доходом от *** руб. и выше, способных приобретать жилье комфорт+ класса, относится ***% работающих жителей города. Это подтверждает наличие достаточной емкости платежеспособного спроса.
- Онлайн-спрос на жилье в Владивостоке стабилен и подвержен сезонным колебаниям. Среднемесячное количество интернет-запросов о покупке квартиры составляет от *** до ***. Наибольшая активность пользователей фиксируется в апреле–июле, что указывает на оптимальный период для маркетингового продвижения.
Конкурентное окружение: ЖК «Каштановый двор», ЖК «Акватория», ЖК «Wave», ЖК «Новые горизонты», ЖК «Босфорский парк», ЖК «Соболь», ЖК «Port May 2 (Порт Мэй 2)».
Маркетинговые инструменты: оформление строительной площадки, корпоративные и проектные атрибуты, работа с агентствами недвижимости, офис продаж, наружная реклама, PR, онлайн-продвижение.
Финансовые показатели проекта:
Показатели для компании |
Ед. изм. |
Значение |
Необходимые инвестиции |
тыс. руб. |
2 615 375 |
NPV |
тыс. руб. |
*** |
IRR (годовая) |
% |
8% |
Срок окупаемости |
мес. |
29 |
Дисконтированный срок окупаемости |
мес. |
*** |
Выдержки из исследования
Краткая характеристика рынка жилищного строительства России
В период с 2019 по 2023 год наблюдается стабильный рост объемов ввода жилья в России. За пять лет показатель увеличился с *** млн кв. м до *** млн кв. м, что свидетельствует о существенном развитии рынка жилищного строительства. Максимальный прирост произошел между 2021 и 2022 годами (+*** млн кв. м), что связано с поддержкой строительной отрасли и повышенным спросом на жилье.
Диаграмма 1. Годовой объем ввода жилья, Россия, 2019-2023 гг., млн кв. м
***
Центральный федеральный округ лидирует по объему ввода жилья с показателем в *** млн кв. м (***%), что значительно превышает показатели других округов. На втором месте Приволжский федеральный округ с *** млн кв. м (***%). Минимальные показатели отмечены в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) – *** млн кв. м (***%). Это свидетельствует о неравномерном распределении строительной активности по регионам, с концентрацией в более развитых и густонаселенных районах.
Диаграмма 2. Годовой объем ввода жилья по федеральным округам, Россия, 2023 гг., млн кв. м
***
Общая площадь введенных жилых домов в России также показывает устойчивый рост. В 2023 году она достигла *** тыс. кв. м, что на ***% больше, чем в 2019 году. Это подтверждает положительную динамику в жилищном строительстве и рост объема нового жилья.
Диаграмма 3. Введено в действие общей площади жилых домов, Россия, 2019-2023, тыс. кв. м
***
Центральный федеральный округ занимает лидирующую позицию по объему введенного жилья ***тыс. кв. м (***%), что соответствует его экономическому и демографическому весу. Северо-Западный и Южный федеральные округа также демонстрируют высокие показатели — *** (***%) и *** тыс. кв. м (***%) соответственно. Наименее активен в этом плане ДФО (*** тыс. кв. м (***%), что, связано с его удаленностью и меньшей плотностью населения.
Диаграмма 4. Введено в действие общей площади жилых домов по федеральным округам, Россия, 2023, тыс. кв. м
***
Общий вывод о рынке жилищного строительства в России можно охарактеризовать как динамично развивающийся с устойчивым ростом объемов строительства на протяжении последних пяти лет. В период с 2019 по 2023 годы наблюдается значительное увеличение объема ввода жилья. Данный рост подтверждается как увеличением общей площади жилых домов, так и возрастанием активности индивидуального строительства, что свидетельствует о растущем спросе на жилье и улучшении условий для его возведения.
Наиболее высокие показатели строительства сосредоточены в Центральном и Приволжском федеральных округах, что связано с экономической активностью и демографической плотностью этих регионов. В то же время, Дальневосточный и Северо-Кавказский округа демонстрируют более скромные результаты, что отражает региональные особенности, такие как низкая плотность населения и удаленность.
Рост объемов ввода жилья сопровождается увеличением доступности жилых площадей на душу населения, что говорит о позитивных тенденциях на рынке и увеличении предложения жилья. Особенно это заметно в Южном и Северо-Западном округах, которые лидируют по вводу жилых домов на 1 000 человек населения .
Рынок жилищного строительства в России демонстрирует рост, продолжая развиваться благодаря повышенному спросу, поддержке со стороны государства и увеличению возможностей для индивидуального строительства.
Задача текущего проекта – улучшить показатели Дальневосточного федерального округа и предоставить современное и комфортное жилье жителям Владивостока.
Характеристика рынка жилищного строительства Владивостока
Численность постоянного населения Приморского края – *** человек. Согласно Официальному сайту администрации Приморского края в 2024 году введено в эксплуатацию *** млн кв. м. жилья.
В пересчете на одного жителя Приморского края было введено *** кв. м., что на ***% ниже среднего значения по стране (по данным «РИА новости на 1 жителя страны в 2024 году введено *** квадратных метра жилья).
Рынок жилищного строительства Приморского края демонстрирует стабильную положительную динамику. Такая динамика подтверждает устойчивый спрос и активное развитие строительной отрасли региона.
Наибольший объем нового строительства традиционно приходится на Владивосток, как крупнейший городской центр и экономический узел Приморья. Здесь реализуются крупные проекты комплексной жилой застройки с элементами социальной и инженерной инфраструктуры. Существенную роль в этом процессе играют инфраструктурные бюджетные кредиты, позволяющие застройщикам формировать полнофункциональные жилые районы с высокой степенью благоустройства.
Государственная политика в сфере жилищного строительства ориентирована на обеспечение доступности жилья для различных категорий граждан. В регионе активно реализуются программы льготного ипотечного кредитования, включая дальневосточную ипотеку, семейную ипотеку и ипотеку для специалистов IT-отрасли. Это способствует формированию устойчивого потребительского спроса и поддерживает высокий уровень инвестиционной активности на первичном рынке недвижимости Владивостока.
Таблица 4. Темпы строительства жилья в Приморском крае, 2020 – 2024 гг.
***
Рисунок 1. Количество новых квадратных метров на 1 жителя Приморья, кв. м.
***
Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Владивостока к концу 2024 года составляет от *** до *** руб./кв. м, в зависимости от объекта. Согласно официально статистике по городу Владивосток на 4-ый квартал 2024 года определена следующая стоимость з 1 кв. м.:
- Квартиры среднего качества (типовые) – комфорт класса — *** руб.
- Бизнес-класс (квартиры улучшенного качества) — *** руб.
- Элитные квартиры — *** руб.
Стоимость квартир во Владивостоке сохраняется на стабильно высоком уровне по сравнению со средними показателями по региону. Так, по данным на начало 2024 года, цены на жилье эконом- и комфорт-класса в городе превышают среднерегиональные значения на ***%. Это обусловлено высоким спросом, ограниченным предложением в черте города, а также значительной концентрацией новых проектов именно во Владивостоке.
Такое ценовое преимущество подтверждает инвестиционную привлекательность строительства жилья в административном центре края и формирует дополнительную маржинальность проектов, ориентированных на массового покупателя.
Средняя стоимость жилья в сегменте «комфорт» и «бизнес» по годам показана на рисунке ниже.
Рисунок 2. Средняя стоимость 1 кв. м. во Владивостоке на квартиры комфорт- и бизнес-класса, руб.
***
Анализ целевой аудитории
Проект жилого дома комфорт+ класса ориентирован на современных, социально активных жителей Владивостока, для которых важны качество проживания, развитая инфраструктура, комфорт, безопасность и удобство городской жизни. Это люди, стремящиеся к балансу между профессиональной реализацией, семейным благополучием и личным комфортом.
Жилой комплекс объединяет в себе современные строительные технологии, функциональные планировки, доступ к оздоровительной и спортивной инфраструктуре, а также удобное расположение в районе с развитой городской средой. Проект привлекателен для молодых семей, специалистов, предпринимателей, а также людей, ведущих активный и осознанный образ жизни.
Потенциальные покупатели заинтересованы в долгосрочном и надежном решении жилищного вопроса, рассматривая недвижимость как элемент качества жизни, а также как инвестицию. Целевая аудитория проекта включает несколько ключевых групп, представленных в таблице ниже.
С учетом ценового сегмента и уровня предлагаемых удобств, целевая аудитория проекта формируется из граждан с уровнем среднедушевого дохода от *** рублей в месяц и выше. Согласно статистическим данным, к данной категории относится порядка ***% трудоспособного населения г. Владивостока, что подтверждает наличие достаточной емкости платежеспособного спроса на жилье комфорт+ класса.
Таблица 5. Группы целевой аудитории проекта
***
Анализ онлайн-спроса
Online-спрос определен путем анализа количества интернет-запросов в Яндекс Wordstat (https://wordstat.yandex.ru/).
Общее количество запросов о покупке квартиры в г. Владивосток в период с марта 2023 г. по февраль 2025 г. колеблется от *** до ***.
В структуре оnline-спроса преобладают запросы о поиске покупки квартиры во Владивостоке с числом запросов – *** ед.
Пик интереса к недвижимости наблюдается в период с апреля по октябрь. В июне и июле отмечен наибольший интерес со стороны россиян к приобретению квартир. Традиционно осенью и зимой количество поисковых запросов на недвижимость снижается на *** от максимальных показателей.
Рисунок 3. Анализ онлайн-запросов на приобретение квартир во Владивостоке
***
Перечень таблиц, диаграмм, рисунков |
4 |
Резюме проекта |
7 |
Раздел 1. Концепция проекта |
9 |
1.1. Идея проекта |
9 |
1.2. Технико-экономические параметры |
9 |
1.3. Анализ местоположения проекта |
10 |
1.3.1. Транспортная доступность |
10 |
1.3.2. Социальная и коммерческая инфраструктура |
11 |
1.3.3. Вывод по месторасположению жилого комплекса и спортивного центра |
11 |
1.4. Позиционирование объекта жилой недвижимости |
12 |
Раздел 2. Анализ рынка |
14 |
2.1. Краткая характеристика рынка жилищного строительства России |
14 |
2.2. Характеристика рынка жилищного строительства Владивостока |
18 |
2.3. Анализ целевой аудитории |
20 |
2.4. Анализ онлайн-спроса |
22 |
2.5. Общие выводы по разделу |
23 |
Раздел 3. Анализ конкурентных проектов |
25 |
3.1. Анализ конкурентных проектов |
25 |
3.2. Конкурентные преимущества создаваемого проекта |
37 |
3.3. Рекомендации на основе конкурентного анализа |
39 |
3.4. SWOT-анализ |
41 |
Раздел 4. Маркетинговый план |
43 |
4.1. Оформление строительной площадки |
43 |
4.2. Атрибуты продаж |
44 |
4.3. Работа с агентствами недвижимости |
45 |
4.4. Атрибуты в ипотечных центрах банков |
46 |
4.5. Стратегия продвижения |
46 |
Раздел 5. Финансовый план |
49 |
5.1. Допущения, принятые для расчетов |
49 |
5.2. Цены |
51 |
5.3. Объемы реализации |
51 |
5.4. Выручка от реализации |
52 |
5.5. Постоянные расходы |
52 |
5.6. Налоги |
53 |
5.7. Первоначальные инвестиции в проект |
53 |
5.8. Отчет о прибыли и убытках |
54 |
5.9. Отчет о движении денежных средств |
56 |
5.10. Баланс |
57 |
5.11. Расчет ставки дисконтирования методом WACC |
58 |
5.12. Показатели экономической эффективности |
62 |
Раздел 6. Анализ рисков проекта |
66 |
6.1. Анализ чувствительности |
66 |
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ «VTSConsulting» |
73 |
Таблицы |
|
Таблица 1. Технико-экономические параметры многоквартирного жилого дома |
9 |
Таблица 2. Технико-экономические параметры спортивного комплекса |
10 |
Таблица 3. Основные элементы позиционирования |
12 |
Таблица 4. Темпы строительства жилья в Приморском крае, 2020 – 2024 гг. |
19 |
Таблица 5. Группы целевой аудитории проекта |
21 |
Таблица 6. Профиль конкурентного проекта ЖК «Каштановый двор» |
25 |
Таблица 7. Профиль конкурентного проекта ЖК «Акватория» |
27 |
Таблица 8. Профиль конкурентного проекта ЖК «Wave» |
28 |
Таблица 9. Профиль конкурентного проекта ЖК «Новые горизонты» |
30 |
Таблица 10. Профиль конкурентного проекта ЖК «Босфорский парк» |
31 |
Таблица 11. Профиль конкурентного проекта ЖК «Соболь» |
33 |
Таблица 12. Профиль конкурентного проекта ЖК «Port May 2 (Порт Мэй 2)» |
34 |
Таблица 13. Профиль конкурентного проекта ЖК «Семейный квартал Гавань» |
36 |
Таблица 14. Оптимальные площади квартир (комфорт-класс), Первомайский район, г. Владивосток |
39 |
Таблица 15. Оптимальные параметры и стоимость квартир |
40 |
Таблица 16. SWOT-анализ по проекту |
41 |
Таблица 17. Атрибуты продаж |
44 |
Таблица 18. Матрица целей |
47 |
Таблица 19. Набор инструментов для этапов коммуникативной активности |
48 |
Таблица 20. Базовые допущения, принятые для расчетов |
49 |
Таблица 21. Числовые значения базовых допущений |
50 |
Таблица 22. Рост цен с учетом инфляции, без НДС |
51 |
Таблица 23. Объемы реализации, объектов/год |
51 |
Таблица 24. Объемы реализации, кв. м./год |
51 |
Таблица 25. Выручка от реализации продукции, тыс. руб. |
52 |
Таблица 26. Затраты по проекту, тыс. руб. |
52 |
Таблица 27. Распределение налоговых отчислений, тыс. руб. |
53 |
Таблица 28. Первоначальные инвестиции в бизнес, руб. с НДС |
53 |
Таблица 29. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. |
54 |
Таблица 30. Отчет о движении денежных средств, тыс. руб. |
56 |
Таблица 31. Бухгалтерский баланс, тыс. руб. |
58 |
Таблица 32. Расчет ставки дисконтирования методом WACC |
60 |
Таблица 33. Показатели экономической эффективности по проекту |
64 |
|
|
|
|
Диаграммы |
|
Диаграмма 1. Годовой объем ввода жилья, Россия, 2019-2023 гг., млн кв. м |
14 |
Диаграмма 2. Годовой объем ввода жилья по федеральным округам, Россия, 2023 гг., млн кв. м |
15 |
Диаграмма 3. Введено в действие общей площади жилых домов, Россия, 2019-2023, тыс. кв. м |
16 |
Диаграмма 4. Введено в действие общей площади жилых домов по федеральным округам, Россия, 2023, тыс. кв. м |
16 |
Диаграмма 5. Рекомендации по распределению квартир, в % от общего количества |
41 |
Диаграмма 6. Динамика выручки проекта, тыс. руб. без НДС |
52 |
Диаграмма 7. Чистая прибыль/убыток, тыс. руб. |
55 |
|
|
Рисунки |
|
Рисунок 1. Количество новых квадратных метров на 1 жителя Приморья, кв. м. |
19 |
Рисунок 2. Средняя стоимость 1 кв. м. во Владивостоке на квартиры комфорт- и бизнес-класса, руб. |
20 |
Рисунок 3. Анализ онлайн-запросов на приобретение квартир во Владивостоке |
23 |
Рисунок 4. Денежные средства на конец периода, тыс. руб. |
57 |
Рисунок 5. Расчетный денежный поток по проекту накопленным итогом, тыс. руб. |
64 |
Рисунок 6. Дисконтированный денежный поток накопленным итогом, тыс. руб. |
65 |