Бизнес-план "Концепция застройки элитного жилого комплекса" (с финансовой моделью)
- 117
- Русский
- 06.10.2015
- В электронном виде
-
Скачать (pdf)
- Описание
- Содержание
- Приложения
Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.
К данному бизнес-плану прилагается автоматизированная финансовая модель в формате Excel. Чтобы произвести перерасчеты под новый проект, достаточно просто изменить базовые показатели проекта. Финансовая модель построена таким образом, что изменение показателей эффективности проекта можно наблюдать сразу же после внесения изменений в существующий сценарий. Финансовая модель проста и удобна, что позволяет любому человеку успешно провести расчеты под собственный проект.
Идея проекта: строительство элитного жилого комплекса по подобию «Рублевки» в Ростовской области.
Месторасположение проекта: ***, возле г. Таганрога на берегу Азовского моря.
Отличительные черты проекта:
- Первый в Ростовской области загородный жилой комплекс для элиты.
- Полностью охраняемый и безопасный.
- Клубный – огражденный поселок с единым архитектурным стилем строений.
- На территории поселка располагается загородный клуб.
- Выгодное расположение – полчаса езды от Таганрога.
- Органичное предложение – всего 12 домов.
Целевая аудитория проекта:
- местное население – семьи с детьми, супружеские пары без детей;
- покупатели-отдыхающие;
- иногородние покупатели переселенцы;
- люди, руководствующиеся инвестиционными мотивами – земля в Ростовской области, а особенно у прибрежной зоны, постоянно растет в цене.
Жилые строения комплекса:
- коттеджи площадью 230 кв. м.;
- квартиры площадью 35 кв. м.;
- квартиры площадью 50 кв. м.
Показатели эффективности проекта
|
Базовый вариант |
Ед. изм. |
Значение |
Годовых, % |
|
Выручка |
руб. |
*** |
|
|
Затраты, включая земельный участок |
руб. |
*** |
|
|
Валовая прибыль |
руб. |
*** |
|
|
Чистая прибыль |
руб. |
*** |
|
|
Чистая приведенная стоимость (NPV) |
руб. |
*** |
|
|
Внутренняя норма доходности (IRR) |
% |
*** |
*** |
|
Необходимый объем инвестиций |
руб. |
*** |
|
|
Необходимый объем инвестиций без учета затрат на участок |
руб. |
*** |
|
Срок окупаемости проекта:
|
Простой |
4 квартала |
|
Дисконтированный |
4 квартала |
Выдержки из исследования
По данным Росстата, если не брать в расчет Москву и Московскую область, наиболее застраиваемыми регионами являются Краснодарский край (2 111 000 кв. м), Санкт-Петербург (1 411 000 кв. м), Республика Татарстан (1 215 000 кв. м), Республика Башкортостан (1 088 000 кв. м) и Ростовская область (1 050 000 кв. м). В этих регионах за первое полугодие 2014 года было введено в общей сложности почти 7 млн. кв. м. жилья, что составляет 25% от общего объема строительства в России.
***
По состоянию на декабрь 2014 г. общая жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ростов-на-Дону составила
1 511 625 кв. м, общее количество квартир – 28 447. Данный объем в расчете на 1 человека постоянного населения составляет 1,4 кв. м. совокупной жилой площади возводимого МЖС. Величина данного показателя позволяет причислить
г. Ростов-на-Дону к городам со средней девелоперской активностью в сегменте МЖС.
***
По состоянию на 3 кв. 2014 г. в г. Ростов-на-Дону и прилегающих к нему Аксайском, Азовском, Мясниковском и Неклиновском районах в стадии реализации находится свыше 30 проектов организованных коттеджных поселков (КП). В их рамках возможно приобретение коттеджей, таунхаусов, а также земельных участков без обязательного подряда. Каждый из типов недвижимости имеет свои особенности и различную степень инвестиционной̆ привлекательности с точки зрения девелопмента.
***
В Таганроге на данный момент есть всего три коттеджных поселка, причем только один из них находится недалеко от береговой линии – в 500 метрах. Таким образом, коттеджный поселок данного проекта будет единственным объектом недвижимости, предлагающим размещение в непосредственно близости к Азовскому морю. Это будет ключевым преимуществом данного проекта.
***
На вторичном рынке в основном представлены старые дома эконом-класса. Наиболее распространены дома площадью 30-80 кв. м. и ценой 1-2 млн. руб. В одиночном виде существуют предложения двухэтажных домов площадью более 100 кв. м. с хорошим ремонтом. Таким образом, можно сделать вывод, что на территории побережья Азовского моря возле поселка *** нет прямых конкурентов данному проекту. Ближайшие конкуренты находятся в Таганроге, причем дома на первой линии моря – большая редкость.
***
Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует даже на незначительные изменения спроса, а также на перемены ситуации в экономике. Сложное экономическое положение в стране дает негативный эффект во всех сферах развития экономики.
Проведенное по итогам 2014 года исследование компании MACON Realty Group показало, что развитие строительной отрасли в ближайшем будущем значительно замедлится, что обусловлено кризисными явлениями в российской экономике, вызванными резким снижением цен на нефть, падением курса рубля, санкциями стран Запада и прочими факторами.
***
Что касается вопроса стоимости, в большинстве объектов организованного рынка коттеджных поселков г. Ростов-на-Дону минимальный̆ бюджет покупки не превышает 6,0 млн. руб., но есть на рынке и более дорогие предложения. Так, выбивается из общего числа элитный̆ КП «Остров», где из десяти построенных в продаже осталось два по цене около 40 млн. руб. Еще одним дорогостоящим предложением является КП «Старочеркасская Ривьера», в котором минимальный̆ бюджет покупки составляет 9,2 млн. руб. (коттедж – 171 кв. м, земельный
участок – 7,5 сот.).
|
Перечень таблиц, диаграмм и рисунков |
5 |
|
Резюме |
8 |
|
Раздел 1. Детальный анализ участка |
10 |
|
1.1. Описание участка |
10 |
|
1.2. Месторасположение, основные факторы |
13 |
|
1.3. Ландшафтные характеристики участка |
14 |
|
1.4. Подъезды к участку (используя общественный и личный автотранспорт, километраж/среднее время в рабочие дни) |
15 |
|
1.5. Анализ транспортных потоков в непосредственной близости от участка |
16 |
|
1.6. Имидж района и региона |
18 |
|
1.7. Планы развития территории руководством Ростовской области и органами местного самоуправления |
24 |
|
1.8. Описание физических, юридических, административных и технико-технологических ограничений участка |
28 |
|
Раздел 2. Анализ прилегающего к участку района |
29 |
|
2.1. Краткая характеристика района |
29 |
|
2.2. Описание инфраструктуры района |
30 |
|
2.3. Описание ближайших населенных пунктов (города, деревни, коттеджные посёлки) |
32 |
|
Раздел 3. Анализ рыночной ситуации в районе, исходя из определенных гипотез |
35 |
|
3.1. Анализ существующей и прогнозируемой конкуренции |
35 |
|
3.2. Заключение и выводы по существующей и прогнозируемой конкуренции |
64 |
|
3.3. Анализ объектов-аналогов – их сильные и слабые стороны |
66 |
|
3.4. Анализ существующего и прогнозируемого спроса. Сопоставление спроса и предложения |
68 |
|
Раздел 4. Продажи |
73 |
|
4.1. Концепция будущего проекта и план его реализации |
73 |
|
4.2. План продаж домовладений и участков посёлка |
76 |
|
4.3. Основная целевая аудитория |
77 |
|
4.4. Методы стимулирования продаж |
81 |
|
4.5. Рекламная политика и программа PR-мероприятий |
83 |
|
4.6. Бюджет рекламной компании |
89 |
|
Раздел 5. Ценообразование |
90 |
|
5.1. Прайс-лист на момент выхода поселка на рынок |
90 |
|
5.2. Оценка динамики изменения цен с учетом плана продаж посёлка |
92 |
|
Раздел 6. Архитектурно-строительная концепция |
93 |
|
6.1. Количество, метраж домов и квартир |
93 |
|
6.2. Архитектурно-планировочные решения |
95 |
|
Обоснование материала и технологий строительства |
95 |
|
Описание въездной группы |
97 |
|
Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих проектов |
97 |
|
6.3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности |
104 |
|
Внутренняя инфраструктура |
104 |
|
Планировка благоустройства территории |
105 |
|
Раздел 7.Заключение по наилучшему использованию участка |
110 |
|
7.1. SWOT анализ проекта, сильные и слабые стороны участка |
110 |
|
7.2. Оценка предварительных расходов по проекту |
112 |
|
7.3. Финансовый результат по проекту |
114 |
|
7.4. Финансовый результат проекта. Основные показатели |
116 |
|
Информация о компании «VTSConsulting» |
118 |
|
Таблица 1. Характеристики участка согласно кадастровой карте |
13 |
|
Таблица 2. Преимущества и недостатки туристической сферы в г. Таганроге |
26 |
|
Таблица 3. Перечень предприятий Поляковского сельского поселения |
31 |
|
Таблица 4. Перечень школ в близости к объекту |
32 |
|
Таблица 5. Перечень детских садов в близости к объекту |
32 |
|
Таблица 6. Перечень больниц в близости к объекту |
33 |
|
Таблица 7. Атрибуты домов и коттеджей элит-класса |
37 |
|
Таблица 8. Сравнительная таблица коттеджных поселков Таганрога |
40 |
|
Таблица 9. Примеры архитектурных решений коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
41 |
|
Таблица 10. Сравнительная таблица коттеджных поселков Ростовской области |
42 |
|
Таблица 11. Примеры архитектурных решений коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
43 |
|
Таблица 12. Параметры объектов разных классов недвижимости (Единая классификации новостроек) |
55 |
|
Таблица 13. Стоимость квартир в Ростовской области в зависимости от рынка |
62 |
|
Таблица 14. Общая информация о проектах-аналогах |
68 |
|
Таблица 15. Сравнительная характеристика объектов-аналогов |
68 |
|
Таблица 16. План продаж объектов, 1 кв. 2016- 2 кв. 2018 |
77 |
|
Таблица 17. План продаж объектов, 3 кв. 2018- 4 кв. 2020 |
77 |
|
Таблица 18. Количество состоятельных людей Ростовской области |
82 |
|
Таблица 19. Месячный бюджет рекламной компании (1й год) |
90 |
|
Таблица 20. Ценообразование на коттеджи в коттеджном поселке в п. *** |
91 |
|
Таблица 21. Ценообразование на квартиры в коттеджном поселке в п. *** |
92 |
|
Таблица 22. Динамика изменения цен на домовладения, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
93 |
|
Таблица 23. Динамика изменения цен на домовладения, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
93 |
|
Таблица 24. Коттеджи площадью 230 кв. м. |
95 |
|
Таблица 25. Квартиры площадью 35 кв. м. |
95 |
|
Таблица 26. Квартиры площадью 50 кв. м. |
95 |
|
Таблица 27. Затраты на строительство необходимых коммуникаций |
105 |
|
Таблица 28. SWOT-анализ участка |
111 |
|
Таблица 29. Расходы по проекту, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
113 |
|
Таблица 30. Расходы по проекту, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
114 |
|
Таблица 31. Прогноз финансового результата, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
115 |
|
Таблица 32. Прогноз финансового результата, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
115 |
|
Таблица 33. Основные показатели проекта |
117 |
|
Рисунок 1. Географическое расположение поселка «***» |
10 |
|
Рисунок 2. Изображение участка на кадастровой карте |
12 |
|
Рисунок 3. Размещение участка на карте |
14 |
|
Рисунок 4. Маршрут «***-Таганрог» |
15 |
|
Рисунок 5. Дорога к участку |
16 |
|
Рисунок 6. Маршрут трассы М-23 |
18 |
|
Рисунок 7. Таганрог с высоты птичьего полета |
22 |
|
Рисунок 8. Географическое расположение Ростовской области |
23 |
|
Рисунок 9. Схема сельских поселений Неклиновского района |
29 |
|
Рисунок 10. Продуктовый магазин в Новолакедемоновке |
33 |
|
Рисунок 11. Церковь Марии Магдалины в хуторе Красный Десант |
34 |
|
Рисунок 12. Взаимное расположение коттеджных поселков Таганрога |
40 |
|
Рисунок 13. Взаимное расположение коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
44 |
|
Рисунок 14. Дифференциация объектов недвижимости |
53 |
|
Рисунок 15. Этапы реализации проекта |
74 |
|
Рисунок 16. Каналы продаж проекта |
82 |
|
Рисунок 17. Задачи эффективных продаж |
83 |
|
Рисунок 18. Пример планировки двухэтажного коттеджа площадью 230 кв. м |
102 |
|
Рисунок 19. Пример планировки квартиры площадью 30 кв. м. |
102 |
|
Рисунок 20. Пример планировки квартиры площадью 50 кв. м. |
103 |
|
Рисунок 21. Мастер-план застройки участка |
108 |
|
Диаграмма 1. Численность населения г. Таганрог, 1990-2015 |
21 |
|
Диаграмма 2. Численность населения Ростовской области, 1994-2015 |
24 |
|
Диаграмма 3. Структура объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону по классам, 2014 |
35 |
|
Диаграмма 4. Предложение домов в Ростовской области в зависимости от площади |
38 |
|
Диаграмма 5. Структура предложения квартир в зависимости от количества комнат в Таганроге |
51 |
|
Диаграмма 6. Структура предложения квартир в зависимости от типа рынка в Таганроге |
51 |
|
Диаграмма 7. Объём предложения квартир в Таганроге |
52 |
|
Диаграмма 8. Структура предложения квартир в зависимости от типа рынка в Ростовской области |
52 |
|
Диаграмма 9. Объём предложения квартир в Ростовской области |
53 |
|
Диаграмма 10. Структура предложения земельных участков возле моря в г. Таганрог в зависимости от площади |
61 |
|
Диаграмма 11. Общая структура предложения земельных участков в г. Таганрог в зависимости от площади |
62 |
|
Диаграмма 12. Готовность россиян покупать дома на берегах Азовского и Черного морей |
70 |
|
Диаграмма 13. Приемлемая цена «дома у моря» |
71 |
|
Диаграмма 14. Структура спроса в зависимости от типа строений |
72 |
|
Диаграмма 15. Предпочтения отдыхающих по месяцам |
78 |
|
Диаграмма 16. Предпочтения отдыхающих |
78 |
|
Диаграмма 17. Соотношение площадей застройки к общей площади участка |
95 |