Типовой бизнес-план строительства коттеджного поселка в Крыму
- 123
- Русский
- 12.06.2014
- В электронном виде
-
Скачать (pdf)
- Описание
- Содержание
- Приложения
В результате вхождения Республики Крым в состав России в 2014 году, Министерством развития регионов была создана специальная рабочая группа, которая занимается разработкой проекта федеральной целевой программы («Социально-экономическое развитие Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 2020 года») по развитию территории Республики. Так, по информации Минрегиона, разработка федеральной целевой программы идет по пути формирования мероприятий и объектов: в ближайшие четыре года на развитие Крыма будет направлено 814 млрд. рублей. По расчетам, финансирование Крыма в 2014 году увеличится более чем на 50%. В текущем году Минэкономразвития планирует выделить на программу развития еще 130,2 млрд. рублей. В 2015 году объем финансирования составит 167,6 млрд. рублей, в 2016 году будет увеличен до 176,4 млрд. рублей, в 2017 – до 184,8 млрд. рублей.
В целом программа развития полуострова обойдется в 659 млрд. рублей за четыре года; дополнительно 155 миллиардов рублей будет потрачено на строительство моста через Керченский пролив.
Несмотря на все политические и экономические нюансы, земельные участки в Крыму после вхождения полуострова в состав России подорожали на 50%, а в некоторых случаях – на 80%.
Эксперты рынка недвижимости считают, что в течение 2014 года рост цен может составить порядка 15-20%, а после строительства моста через Керченский пролив – рост составит еще порядка 30%.
Сегодня как никогда актуально вкладывать инвестиции в строительство недвижимости на полуострове. Поэтому, специалисты компании VTSConsulting подготовили для Вас типовой бизнес-план строительства коттеджного поселка в Крыму.
Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины, стран СНГ.
Описание бизнес-плана
Идея проекта
В рамках проекта предполагается строительство коттеджного поселка на участке общей площадью *** га, расположенного на территории Республики Крым, ***. Участок находится в пределах I зоны охраны Черного моря, за пределами охранных и санитарно-защитных зон предприятий.
По проекту будут возведены *** жилых блоков, реконструирован существующий блок, построено кафе. На территории будет расположен также медицинский центр, инфраструктурные объекты соответствующего уровня, пляжная и прогулочная зоны, водный парк и гидросооружения.
Ситуация на рынке
Основные факторы и тенденции рынка недвижимости Крыма и ЮБК:
- рассматривать покупку дома в качестве непостоянного проживания в современных охраняемых поселках на берегу Черного моря готовы ***% россиян;
- спрос на готовые дома с участками составляет ***%;
- для ***% потенциальных покупателей предпочтительной является покупка дома в коттеджном поселке;
- спрос смещается от индивидуальных коттеджей и массивов хаотичной застройки к поселкам, реализованным по единой архитектурной концепции строительства, которая предусматривает обязательное наличие всего комплекс коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха, зоны зеленых насаждений;
- востребованными являются коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки;
- россияне покупают недвижимость в Крыму для отдыха и дивидендов – 63%. Клиентов интересует недвижимость, расположенная в зонах повышенной рентабельности. Такие зоны находятся в местах с развитой инфраструктурой и близостью к морю.
- средний срок окупаемости ликвидной недвижимости составляет около *** лет.
Конкурентная среда проекта
В районе, выбранном для размещения и строительства коттеджного поселка «***», уровень конкуренции соответствует общему уровню по южному побережью:
- на интересующей территории по категориям объекты представлены таким образом: * парк-отель, * рекреационный комплекс (городок), эллинг – * шт., отель – * шт., суммарно – * объектов;
- все комплексы обладают развитой инфраструктурой, имеют обширный номерной фонд, включают в себя такие дополнительные услуги как медицинские и спа-центры, тренажерные залы, обязательно присутствуют детские площадки и центры, бассейны, ресторан;
- номерной фонд изучаемых проектов разнообразен: от «стандарт» (эконом-варианты) до «апартамент» и «суперлюкс» – повышенной комфортности;
- все объекты расположены на расстоянии порядка 10 км относительно коттеджного поселка «***», то есть составляют прямую конкуренцию с точки зрения географии;
- главным преимуществом всех проектов является шаговая доступность моря (1я береговая линия), максимальная удаленность – 400-500 метров, а также видовые характеристики участков ввиду близкого расположения акватории Черного моря.
Финансовая часть
Период окупаемости проекта –
14 кварталов.
Чистая приведенная стоимость (NPV) $ ***
Квартальная внутренняя норма доходности (IRR) 3,331%
Предложение инвестору
Размер необходимых инвестиций:
*** долларов США
Чистая прибыль инвестора :
*** долларов США
|
Перечень рисунков, таблиц, диаграмм |
3 |
|
Резюме проекта |
6 |
|
Раздел 1. Детальный анализ участка |
8 |
|
1.1. Описание участка |
8 |
|
1.2. Месторасположение участка, основные факторы |
9 |
|
1.3. Ландшафтные характеристики участка и климат |
10 |
|
1.4. Подъезды к участку |
12 |
|
1.5. Анализ транспортных потоков в непосредственной близости от участка |
13 |
|
1.6. Имидж района и региона |
15 |
|
1.7. Планы развития территории правительством и органами местного самоуправления |
17 |
|
Раздел 2. Анализ прилегающего к участку района |
20 |
|
2.1. Краткая характеристика района |
20 |
|
2.2. Описание инфраструктуры района |
21 |
|
2.3. Описание ближайших населенных пунктов (города, деревни, коттеджные поселки) |
23 |
|
Раздел 3. Анализ рыночной ситуации |
26 |
|
3.1. Анализ существующей конкуренции |
26 |
|
3.2. Заключение и выводы по существующей конкуренции |
27 |
|
3.3. Анализ объектов-аналогов. Сильные и слабые стороны |
28 |
|
3.4. Анализ существующего и прогнозируемого спроса в разрезе основных клиентских групп потребителей |
40 |
|
3.4.1. Прогнозы стоимости коммерческой и жилой недвижимости |
45 |
|
Раздел 4. Продажи |
53 |
|
4.1. План продаж объектов поселка |
53 |
|
4.2. Позиционирование возводимого жилья и основная целевая аудитория |
54 |
|
4.3. Методы стимулирования продаж |
57 |
|
4.4. Рекламная политика и программа PR-мероприятий |
59 |
|
4.5. Бюджет рекламной компании |
65 |
|
Раздел 5. Ценообразование проекта |
67 |
|
5.1. Анализ рыночной информации |
67 |
|
5.2. Определение стоимости типового домовладения в проектах-аналогах |
67 |
|
5.3. Определение начальной стоимости типового домовладения (коттеджа) в поселке «***» (аренда и продажа) |
69 |
|
Раздел 6. Архитектурно-строительная концепция |
71 |
|
6.1. Количество, метраж жилых блоков (коттеджей) и площадь участков |
71 |
|
6.1.1. Обоснование площади земельных участков с учетом маркетинговой концепции |
71 |
|
6.1.2. Оптимальное соотношение площади пятен застройки к общей площади участка |
73 |
|
6.1.3. Обоснование номенклатуры домовладений и их площади |
74 |
|
6.2. Архитектурно-планировочные решения |
75 |
|
6.2.1.Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка |
75 |
|
6.2.2.Обоснование материала и технологий строительства |
80 |
|
6.2.3.Определение наиболее эффективных планировочных решений |
88 |
|
6.3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности |
91 |
|
6.3.1.Внешняя инфраструктура (количественная и качественная оценка инфраструктуры) |
91 |
|
6.3.2.Внутренняя инфраструктура (техническая, рекреационная, социально-бытовая) |
94 |
|
6.3.3.Планировка благоустройства территории по объемам и срокам |
111 |
|
6.4. Предварительный мастер-план застройки участка |
113 |
|
6.4.1.Зонирование участка в соответствии с типами и очередями застройки |
113 |
|
6.4.3. Дорожно-транспортная и пешеходно-велосипедная схема |
115 |
|
Раздел 7. Заключение по наилучшему использованию участка |
116 |
|
7.1. SWOT-анализ проекта, сильные и слабые стороны участка |
116 |
|
7.2. Оценка участка на предмет соответствия гипотезам и рыночной конъюнктуре |
117 |
|
7.3. Прогноз расходов по проекту |
118 |
|
Раздел 8. Общие выводы |
122 |
|
8.1. Анализ рисков проекта |
122 |
|
8.2. Финансовый результат проекта |
124 |
РИСУНКИ
|
Рис. 1. Расположение поселка *** на карте |
7 |
|
Рис. 2. Вид с территории коттеджного поселка |
8 |
|
Рисунок 3. Маршрут проезда к участку от г. Симферополь |
12 |
|
Рисунок 4. Схема движения троллейбуса по маршруту Симферополь-Ялта |
14 |
|
Рисунок 5. Образец одной из частей планируемого водного парка |
73 |
|
Рисунок 6. Вариант композиционного решения водного парка |
74 |
|
Рисунок 7. Вариации на тему подсветки водных объектов на территории коттеджного поселка «***» |
74 |
|
Рисунок 8. Варианты объектов водного парка на территории поселка «***» 75 |
75 |
|
Рисунок 9. Варианты цветной подсветки объектов водного парка на территории поселка |
76 |
|
Рисунок 11. *** набережная, арка |
87 |
|
Рисунок 12. Вид на береговую зону |
88 |
|
Рисунок 13. План кафе и зала на территории поселка |
90 |
|
Рисунок 14. Варианты водных сооружений по проекту строительства поселка «***» |
91 |
|
Рисунок 15. Варианты оборудования помещений для СПА-процедур на территории поселка «***» |
92 |
|
Рисунок 16. Варианты бассейнов для проекта коттеджного поселка «***» |
93 |
|
Рисунок 17. Варианты купален для проекта поселка «***» |
94 |
|
Рисунок 18. Оборудование пляжной зоны на территории поселка «***» |
95 |
|
Рисунок 19. Генеральный план застройки участка коттеджного поселка |
108 |
|
|
|
|
ТАБЛИЦЫ |
29 |
|
Таблица 1. Номера отеля «***» |
29 |
|
Таблица 2. Номера апартамент-отеля «***» |
29 |
|
Таблица 3. Номера отеля «***» |
32 |
|
Таблица 4. Услуги спа-центра и медицинского центра отеля «***» |
33 |
|
Таблица 5. Номера отеля «***» |
37 |
|
Таблица 6. Эллинги на территории строительства коттеджного поселка «***» |
38 |
|
Таблица 7. Сильные и слабые стороны проектов-аналогов |
39 |
|
Таблица 8. Сравнительная таблица средней стоимости 1 кв. м. объектов недвижимости |
48 |
|
Таблица 9. План продаж объектов поселка |
53 |
|
Таблица 10. Рекламный бюджет коттеджного поселка «***» |
65 |
|
Таблица 11. Ценообразование парка-отеля «***» |
68 |
|
Таблица 12. Ценообразование отеля «***» |
68 |
|
Таблица 13. Ценообразование отеля «***» |
68 |
|
Таблица 14. Строительство жилых блоков коттеджного поселка «***» |
69 |
|
Таблица 15. Ценообразование номерного фонда коттеджного поселка «***» |
70 |
|
Таблица 16. Площади застройки территории участка поселка |
71 |
|
Таблица 17. Процентное соотношение площадей застройки участка к общей площади территории |
73 |
|
Таблица 18. Дифференцирование территории участка |
73 |
|
Таблица 19. Детальное описание участков застройки под возводимые жилые блоки |
74 |
|
Таблица 20. Детальное описание участка реконструируемого блока на участке застройки |
74 |
|
Таблица 21. Сравнительная таблица технологий современного коттеджного строительства |
83 |
|
Таблица 22. Описание материалов, используемых при строительстве коттеджей поселка «***» |
87 |
|
Таблица 23. Инженерное обеспечение строящегося поселка «***» |
87 |
|
Таблица 24. Технические условия на коммуникации поселка «***» |
94 |
|
Таблица 25. Бюджет строительства коммуникаций коттеджного поселка «***» |
94 |
|
Таблица 26. Характеристики и стоимость строящегося комплекса кафе |
95 |
|
Таблица 27. Стоимость строительства гидросооружений |
100 |
|
Таблица 28. Бюджет обустройства пляжной территории |
101 |
|
Таблица 29. Бюджет строительства медицинского блока климатолечения |
102 |
|
Таблица 30. Бюджет на благоустройство территории поселка |
111 |
|
Таблица 31. План строительства и ввода проекта поселка «***» |
112 |
|
Таблица 32. Прогноз расходов по проекту |
118 |
|
Таблица 33. Анализ рисков по проекту |
122 |
|
Таблица 34. Основные финансовые показатели проекта |
124 |
|
Таблица 35. График инвестиционных вложений проекта |
124 |
|
|
|
|
ДИАГРАММЫ |
|
|
Диаграмма 1. Готовность россиян покупать дом (коттедж) у моря |
41 |
|
Диаграмма 2. Приемлемая цена для дома (коттеджа) у моря |
41 |
|
Диаграмма 3. Структура спроса на объекты недвижимости по категориям |
42 |
|
Диаграмма 4. Доля населения Украины, которая может позволить себе покупку загородной недвижимости |
43 |
|
Диаграмма 5. Мотивы приобретения недвижимости в Крыму гражданами Российской Федерации |
50 |
|
Диаграмма 6. Структура предпочтений отдыхающих среди городов Крыма (для отдыха) |
57 |