Бизнес-план по продаже земельных участков под жилое строительство и создания сельскохозяйственного кластера

Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.

Идея проекта: концепция освоения пула земельных участков.

Площадь: 154,12 га.

Расположение: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Батарейка

Категория проекта: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и сельскохозяйственного производства (С/Х назначения).

Цена реализации участков

Финансовые показатели проекта (прогноз финансового результата):

Выдержки из исследования

Общая характеристика проекта

*** – это инновационный формат, представляющий собой, по сути, аналог «индустриального» парка, но с «сельскохозяйственным» уклоном. По примерно такому же принципу организованы многие сельскохозяйственные кооперативы в Европе: несколько «фермеров» с небольшими наделами земли, выращивают, например, виноград и сдают его на «общую» винодельню, объединяют усилия в технологическом плане и т.д.

Покупателям (будущим «резидентам ***») предлагаются участки под сельхоздеятельность площадью от 1 га по доступной цене – *** тыс. руб. Эти участки подойдут для животноводов, сыроваров, «тепличников», «растениеводов»,

пасечников и т.п. Для поборников «пермакультуры» будут свои отдельные зоны земледелия.

Целевая аудитория проекта: городские жители, желающие инвестировать небольшие накопления (***-*** тыс.$) и в жилье, и одновременно в микро-бизнес, в котором их собственные «мозги и руки» работали бы на прирост их капитала. Эти люди осознают огромный потенциал агросектора. Имеющаяся у ОАО «***» инфраструктура и оборудование будет использоваться на коммерческой основе в виде отдельных сервисов для резидентов: содержание и предоставление резидентам сельхозтехники, кормов, удобрений, лизинг «персонала» и т.д. Управляющий *** будет комплексно оказывать резидентам и финансовые услуги: будет вести переговоры с банками, которые могут давать фермерам кредиты, выстраивать лизинговые схемы, а также обеспечивать взаимодействие с государственными органами власти, распределяющими субсидии для сельхозпроизводителей.

Таким образом, в рамках освоения рассматриваемых участков, помимо коттеджного поселка, предполагается создание уникального АГРОПРОЕКТА, который объединит в себе все виды сельскохозяйственной деятельности, адаптированные для России. Срок окупаемости каждого сельскохозяйственного микро-проекта в рамках «***» индивидуален, в зависимости от того растениеводство это или животноводство, но в среднем составляет примерно *** года.

Цель проекта – создать конгломерат сельскохозяйственных микро-организаций и фермеров, предоставив максимально комфортные условия для выращивания и производства продуктов питания.

Основным риском при таком «коллективном» подходе к освоению сельхозземель является ситуация, при которой один из участников не захочет продолжать заниматься хозяйством, при этом находящийся в его собственности участок земли будет пустовать. В результате – неэффективное использование всей территории, а при большом количестве пустующих участков – потеря репутации проекта в целом.

План действий по созданию *** на участках сельхозназначения:

1. Точное зонирование территории с привлечением агронома и геодезиста на участки различного назначения (где разведение рыбы и платная рыбалка, где посадка картофеля, теплицы, где коровы, где яблоневые сады, переработка органических удобрений и т.д.);
2. Обращение во все органы исполнительной власти регионального и федерального уровня (вплоть до письма Президенту РФ В. Путину) с просьбой о поддержке инновационного формата агропроизводства на основе кооперации (с акцентом на цели импортозамещения);
3. Создание сайта ***, привлечение заинтересованных для продажи земли под с/х, вне зависимости от реализации участков в коттеджном поселке «***»;

Продажи земельных участков

Проектом предусматривается следующая «продуктовая линейка»:

• участки сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га с подъездными путями и возможностью электрификации с единой агротехнической инфраструктурой (***);
• участки ИЖС площадью от 6 до 14 соток без обязательного подряда на строительство в охраняемого коттеджном поселке на берегу моря с общей огороженной территорией, внутрипоселковыми дорогами (подъезд к каждому участку), электричеством и минимально-необходимой социальной инфраструктурой (спортплощадка, футбольное поле, детская игровая площадка, благоустроенная набережная с пляжной зоной, КПП). Рабочее название коттеджного поселка – «***».

В целях минимизации стандартного ценового предложения и рисков инвестора на начальной стадии реализации проекта в стоимость участков не включается водоснабжение, так как это потребовало бы дополнительных *** млн. руб. вложений на создание водозаборного узла и системы трубопроводов на всей территории поселка. Однако в случае принятия инициатором проекта решения о создании общепоселковой системы водоснабжения начальную стоимость участков необходимо будет повысить на *** тысяч рублей (за каждый участок), а в смету затрат на реализацию проекта – заложить вышеуказанное финансирование на ВЗУ и сети, причем на самой начальной стадии освоения участка (еще до прокладки дорог) – в 1-м квартале 2017-го года. Создание общепоселковой системы водоснабжения представляется не вполне рациональным решением именно в силе позиционирования поселка «***» в нижнем ценовом сегменте УБП, в котором наличие центральных коммуникаций считается «излишеством». Девелопером проекта будет оказываться покупателям участков дополнительная услуга в виде бурения индивидуальных скважин – причем, собственники участков смогут объединяться по 3-4 человека и бурить одну скважину на несколько домохозяйств, что позволит снизить затраты на водоснабжение. Один метр скважины в данном районе стоит *** рублей, при этом качество воды позволяет ее использовать, в основном, в сантехнических целях (для умывания, мыться посуды, стирки, полива и т.д.) Для приготовления пищи будет рекомендовано использовать привозную (или бутиллированную) воду – соответствующий сервис для жителей поселка также будет предложен управляющей компанией девелопера проекта. 

Ценообразование земельных участков

В рамках проекта на стартовом этапе участки будут реализовываться со скидкой ***% к среднерыночному уровню, что станет инструментом стимулирования сбыта и привлечет внимание покупателей. Такая скидка к среднерыночному уровню обуславливается тем, что предлагаемый в рамках рассматриваемого проекта продукт менее ликвиден из-за его расположения не в традиционно сложившейся зоне жилой застройки, а в «чистом поле», которое приобретет вид жилого поселка только через *** лет после начала строительства поселка. А также тем, что средние по району цены отражают лишь уровень амбиций и желаний продавца, но никак не рыночную конъюнктуру. Реальные сделки проходят со скидками до ***% от заявленных цен, при этом сроки экспозиции каждого участка могут составлять до *** лет, что при целях реализации почти *** участков представляется недопустимым.