Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра в Москве
- 94
- Русский
- 09.10.2014
- В электронном виде
-
Скачать (pdf)
- Описание
- Содержание
- Приложения
Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект во всем мире.
Бизнес-план строительства ТРЦ - описание:
Роль торгового центра выходит сегодня далеко за рамки потребления. Следуя тенденции возрастания посещаемости торговых центров россиянами, их концепция должна формироваться согласно структуре потребительских предпочтений с выделением особого места заведениям развлекательного характера. Именно поэтому идеей проекта является строительство торгового центра развлекательного характера с элементами ценовой концепции для привлечения широких масс населения г. Москва.
Перед тем, как написать бизнес план, необходимо провести анализ рынка.
Целевая аудитория: молодые семьи с доходом средним и выше среднего, что населяют район *** г. Москва.
Анализ рынка
|
Рынок |
Основные тенденции |
|
Потребительский рынок |
Оборот розничной торговли на протяжении 2008-2013 гг. характеризовался стабильным ежегодным приростом и на конец 2013 г. составил ** трлн. 668,4 млрд. руб., что на *,9% превышает результат предыдущего года. Как отмечает Росстат, в минувшем году оборот розничной торговли на **,5% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила **,5% (в 2012 году — 89,4% и 10,6% соответственно). Но по итогам второго квартала 2014 г., в России сократились продажи продуктов – впервые за пять лет. С апреля по июнь нынешнего года россияне потратили на продукты питания ** трлн. руб., что на 0,1% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. |
|
Рынок торговых площадей |
В 2014 г. Москву ожидает рекордный объем ввода новых торговых площадей (около *** тыс. кв. м). Доля вакантных площадей возросла с 2,5% до **% во втором квартале 2014 г. К концу года этот показатель составит **%. Спрос на наиболее качественные проекты все же останется на высоком уровне. Максимальные ставки аренды останутся на прежнем уровне (***– *** долл. США/кв. м/год). При этом возможно снижение средних ставок аренды (сейчас они находятся в диапазоне *** – ***долл. США/кв. м/год). |
Конкурентная среда. Неоспоримым преимуществом создаваемого торгово-развлекательного центра (ТРЦ) является то, что он является единственным торговым предприятием такого формата во всем районе *** г. Москвы. Но, несмотря на это, не стоит недооценивать конкурентного влияния тех торговых комплексом, которые находятся вдоль тех же путей сообщения, что и ТРЦ «***», особенно учитывая факт широкой информированности о них населения. Непрямую конкуренцию ТРЦ могут составить розничные торговые предприятия, количество которых в районе *** – 90, а также рестораны, кафе, бары в общей численности 25 заведений.
Выбор концепции ТРЦ. Поскольку торгово-развлекательные центры все чаще рассматриваются россиянами как место проведения досуга, это и определило осевую задумку создания ТРЦ. Но в виду сокращения потребления товаров в России, целесообразно сдавать в аренду площади тем торговым операторам, реализующим свой товар по демократичным ценам, что поспособствует привлечению большого потока покупателей.
ТРЦ «***» должен ассоциироваться у посетителей, как торговый центр с большим пулом крупных сетевых операторов, ориентированный на широкие слои населения, предлагающий настолько обширный ассортимент товаров, насколько это возможно в рамках одного центра.
Предложения относительно минимизации рисков:
– риск невысокой посещаемости покупателями: информирование население района *** о строящемся торговом центре, создать ажиотаж вокруг его открытия. В рекламный бюджет необходимо включить такие виды продвижения, как наружная реклама, реклама на флаерах, создание профильных групп в социальных сетях и поисковое продвижение сайта ТРЦ «***»;
– риск неравномерности посещения покупателями отдельных зон ТРЦ: для избегания риска предлагается комплекс управления потоками ТРЦ «***» и размещение торговых операторов таким образом, чтобы соответствовать покупательской логике потребителя.
Финансы проекта
|
Финансовые показатели |
Ед. изм. |
Значение |
|
Чистая прибыль |
долл. |
*** |
|
Выручка за 3 года работы |
долл. |
*** |
|
Необходимые инвестиции |
долл. |
*** |
|
NPV |
долл. |
*** |
|
IRR месячная |
% |
2% |
|
IRR годовая |
% |
**% |
|
Период окупаемости |
мес. |
27 |
|
Дисконтированный период окупаемости |
мес. |
32 |
Выдержки из исследования
Строительство ТРЦ планируется в районе *** *АО г. Москва на участке приблизительно равном 2,4 га.
Положительные стороны месторасположения ТРЦ:
- вблизи расположены две станции метро различных веток с пассажирооборотом 48 550 ч./день и 42 740 ч./день;
- хорошая развязка маршрутов общественного транспорта;
- средняя загруженность автомобильных дорог, ведущих к ТРЦ, составляет всего 1-2 балла по десятибалльной шкале.
Негативные стороны расположения ТРЦ:
- плохая видимость ТРЦ из-за плотной застройки района ***;
- около 40% населения зоны охвата ТРЦ находится в возрасте моложе или старше трудоспособного возраста.
Все этажи ТРЦ «***» будут пространственно соединены вертикальными коммуникациями: эскалаторами, лифтами и лестницами. Планируется, что они будут пронизывать здание и распределять ее по функциональным зонам: торговую, спортивную, офисную, детскую, игровую, что несет собой экономически выгодное и быстрое перемещение посетителей внутри здания, согласно целям посещения здания. Проект станет одним из немногочисленных комплексов, где реализован одноуровневый отапливаемый подземный паркинг с общим количеством машиномест ***.
По итогам второго квартала, в общем по Российской Федерации впервые за пять лет сократились продажи продуктов. В Москве в частности на протяжении 2014 г. только в январе и мае реальные денежные доходы населения превысили показатель аналогичного периода предыдущего года. Согласно данным Мосгорстата, доля оплаты именно товаров и услуг по-прежнему является доминирующей в общем количестве расходов населения столицы – более 60% по состоянию на июль 2014 г. Хотя, по сравнению с началом 2013 г., этот показатель снизился на 14%.
Сложившиеся тенденции указывают на то, что к развлекательному характеру проектируемого торгового центра нужно добавить еще один акцент – демократичность цен. Реклама торгового центра должна, в том числе, показывать бюджетные варианты приобретения различных товаров. В условиях постоянного увеличения населения Москвы и недостаточного количества торговых площадей в расчете на 1 жителя (*** кв. м/1 000 чел.) это представит возможным переориентацию значительной части клиентской базы от мелких торговых предприятий к крупному торговому центру, где уровень цен ниже (цены без значительного ущерба для владельцев снизятся благодаря эффекту масштаба – за счет уменьшения доли постоянных затрат на единицу товара).
Московский рынок пополнился *** тыс. кв. м новых площадей во втором квартале 2014 г., что превышает суммарный показатель за 2013 г. По итогам первого полугодия 2014 года общий объем предложения на московском рынке составил ** млн. кв. м. Важным является тот момент, что с 2015 г. налоговая ставка будет определяться в зависимости от полезной, а не общей площади здания (как это было ранее). Исходя из вышеизложенного, можно прийти к выводу, что конкуренция анализируемому торговому центру на рынке торговой недвижимости Москвы возросла на порядок на протяжении текущего года.
Начальные капитальные вложения на разработку концепции, покупку земельного участка, строительные материалы и непосредственное строительство ТРЦ составляет *** долл. Проектом предусмотрены ежемесячные отчисления в размере *% от выручки в качестве вознаграждения приглашенным специалистам из управляющей компании. Необходимый бюджет на рекламу и маркетинг составляет *** долл.
|
|
Таблицы
|
Таблица 1. Распределение населения г. Москва по полу и возрасту |
15 |
|
Таблица 2. Динамика реальных денежных доходов населения г. Москва |
17 |
|
Таблица 3. Покупательная способность денежных доходов населения |
21 |
|
Таблица 4. Потребление основных продуктов питания в домашних хозяйствах г. Москвы (по материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств г. Москвы; килограммов, на одного человека в год) |
22 |
|
Таблица 5. Сравнительный анализ динамики развития показателей обеспеченности населения предприятиями потребительского рынка и услуг в г. Москва по состоянию на 1 января 2014 г. (по данным префектур административных округов) |
24 |
|
Таблица 6. Основные показатели рынка торговых площадей г. Москва за 2 квартал 2014 г. |
27 |
|
Таблица 7. Основные характеристики района *** |
32 |
|
Таблица 8. Анализ обеспеченности объектами потребительского рынка и услуг в *АО города Москвы по состоянию на 1 января 2014 г.* |
34 |
|
Таблица 9. Количество объектов розничной торговли и общественного питания района *** |
35 |
|
Таблица 10. Торговые центры, ближайшие к ТРЦ «***» по территориальному критерию |
36 |
|
Таблица 11. Матрица SWOT-анализа |
38 |
|
Таблица 12. Сводная характеристика типов концепций торговых центров |
40 |
|
Таблица 13. Преимущества формата ТРЦ «***» |
41 |
|
Таблица 14. Первая стадия проекта ТРЦ «***» |
47 |
|
Таблица 15. Допущения по проекту |
49 |
|
Таблица 16. Основные инвестиционные затраты, долл. |
50 |
|
Таблица 17. План сдачи арендных площадей (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
51 |
|
Таблица 18. План сдачи арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
51 |
|
Таблица 19. Объемы сдачи арендных площадей (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
52 |
|
Таблица 20. Объемы сдачи арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
52 |
|
Таблица 21. План доходов (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
53 |
|
Таблица 22. План реализации арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
56 |
|
Таблица 23. Переменные затраты (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
59 |
|
Таблица 24. Переменные затраты (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
59 |
|
Таблица 25. Постоянные затраты (на протяжении всей эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
60 |
|
Таблица 26. Налоги (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
61 |
|
Таблица 27. Налоги (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
61 |
|
Таблица 28. Отчет о прибылях и убытках (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
62 |
|
Таблица 29. Отчет о прибылях и убытках (2-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
63 |
|
Таблица 30. Отчет о прибылях и убытках (3-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
64 |
|
Таблица 31. Отчет о прибылях и убытках (4-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
65 |
|
Таблица 32. Отчет о движении денежных средств (за 1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
66 |
|
Таблица 33. Отчет о движении денежных средств (за 2-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
68 |
|
Таблица 34. Отчет о движении денежных средств (за 3-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
70 |
|
Таблица 35. Отчет о движении денежных средств (за 4-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») |
72 |
|
Таблица 36. Показатели экономической эффективности проекта |
74 |
|
Таблица 37. Анализ чувствительности к изменению уровня арендных ставок |
78 |
|
Таблица 38. Анализ чувствительности к изменению уровня переменных затрат |
82 |
|
Таблица 39. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат |
85 |
|
Таблица 40. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат |
88 |
Графики
|
График 1. Динамика численности населения г. Москва |
14 |
|
График 2. Динамика среднедушевых денежных доходов населения г. Москва в 2009-2013 гг. |
18 |
|
График 3. Динамика доли оплаты товаров и услуг в общих расходах населения г. Москвы, % |
20 |
|
График 4. Доля розничных торговых сетей в формировании оборота розничной торговли |
25 |
|
График 5. Баланс рынка торговой недвижимости г. Москва |
26 |
|
График 6. Объем качественных торговых площадей на 1 000 жителей в г. Москва, кв. м. |
28 |
|
График 7. Объем торговых площадей на 1 000 жителей в европейских городах, кв. м |
28 |
|
График 8. Динамика максимальных ставок аренды в Москве, долл. США/кв. м./год |
30 |
|
График 9. Объем ввода качественных торговых площадей в Москве |
31 |
|
График 10. Динамика выручки, EBITDA, EBIT на протяжении эксплуатационной стадии проекта, долл. |
74 |
|
График 11. Динамика чистой прибыли проекта на протяжении эксплуатационной стадии, долл. |
74 |
|
График 12. Динамика чистой прибыли проекта при изменении уровня арендных ставок, долл. |
79 |
|
График 13. Динамика NPV проекта при изменении уровня арендных ставок, долл. |
79 |
|
График 14. Динамика IRR проекта при изменении уровня арендных ставок, % |
80 |
|
График 15. Динамика периода окупаемости проекта при изменении ставки дисконтирования, мес. |
80 |
|
График 16. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении уровня арендных ставок, мес. |
81 |
|
График 17. Динамика чистой прибыли проекта при изменении себестоимости продукции, долл. |
82 |
|
График 18. Динамика NPV проекта при изменении переменных затрат, долл. |
83 |
|
График 19. Динамика IRR проекта при изменении переменных затрат, % |
83 |
|
График 20. Динамика периода окупаемости при изменении переменных затрат, мес. |
84 |
|
График 21. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении переменных затрат, мес. |
84 |
|
График 22. Динамика чистой прибыли проекта при изменении постоянных затрат, долл. |
85 |
|
График 23. Динамика NPV проекта при изменении постоянных затрат, долл. |
86 |
|
График 24. Динамика IRR проекта при изменении постоянных затрат, % |
86 |
|
График 25. Динамика периода окупаемости при изменении постоянных затрат, мес. |
87 |
|
График 26. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении постоянных затрат, мес. |
87 |
|
График 27. Динамика NPV проекта при изменении капитальных вложений, долл. |
88 |
|
График 28. Динамика IRR проекта при изменении каптальных вложений, % |
89 |
|
График 29. Динамика периода окупаемости проекта при изменении капитальных вложений, мес. |
89 |
|
График 30. Динамика периода окупаемости проекта при изменении капитальных вложений, мес. |
90 |
|
График 31. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат |
91 |
|
График 32. Динамика NPV проекта при изменении ставки дисконтирования, долл. |
91 |
|
График 33. Динамика дисконтированного периода окупаемости проекта при изменении ставки дисконтирования, мес. |
92 |
Диаграммы
|
Диаграмма 1. Распределение населения г. Москва по полу, % |
15 |
|
Диаграмма 2. Распределение населения г. Москва по возрасту, % |
16 |
|
Диаграмма 3. Структура использования денежных доходов населения в июле 2014 г., в % к расходам |
19 |
|
Диаграмма 4. Распределение строящихся торговых центров г. Москва в 2014 г., % |
29 |
Рисунки
|
Рисунок 1. Генеральный план ТРЦ «***» |
10 |
|
Рисунок 2. План 5 этажа ТРЦ «***» |
11 |