Бизнес-план реализации земельного участка площадью 5,5 га около г. Таганрог
- 152
- Русский
- 06.10.2015
- В электронном виде
-
Скачать (pdf)
- Описание
- Содержание
- Приложения
Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.
Идея проекта: разработка и анализ альтернативных вариантов застройки участка площадью 5,5 га возле г. Таганрог.
Месторасположение проекта: Ростовская область, ***, возле г. Таганрога на берегу Азовского моря.
Альтернативные варианты реализации проекта:
- основной вариант – жилой комплекс, состоящий из многоквартирных домов и коттеджей, неофициальное название – «Рублевка»;
- эко-отель;
- участки без подряда.
Преимущества проекта:
- гарантированная эффективность реализации за счет разработки трех вариантов застройки участка;
- выгодное расположение участка – в получасе езды до г. Таганрог;
- наличие всей необходимой инфраструктуры в непосредственной близости от участка и развитой инфраструктуры – в Таганроге;
- расположение на берегу Азовского моря.
Целевая аудитория проекта:
- местное население – семьи с детьми, супружеские пары без детей;
- покупатели-отдыхающие;
- иногородние покупатели переселенцы;
- люди, руководствующиеся инвестиционными мотивами – земля в Ростовской области, а особенно у прибрежной зоны, постоянно растет в цене.
Сравнение показателей эффективности проекта для трех альтернативных вариантов
|
Показатель |
Ед. изм. |
«Рублевка» |
Эко-отель |
Участки без подряда |
|
Выручка |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
Затраты |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
Валовая прибыль |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
Чистая прибыль |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
Чистая приведенная стоимость (NPV) |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
Внутренняя норма доходности (IRR) |
% |
*** |
*** |
*** |
|
Необходимый объем инвестиций |
руб. |
*** |
*** |
*** |
|
СРОКИ ОКУПАЕМОСТИ |
|
|
|
|
|
Простой |
квартал |
4 |
14 |
5 |
|
Дисконтированный |
квартал |
4 |
15 |
6 |
Выдержки из исследования
По данным Росстата, если не брать в расчет Москву и Московскую область, наиболее застраиваемыми регионами являются Краснодарский край (2 111 000 кв. м), Санкт-Петербург (1 411 000 кв. м), Республика Татарстан (1 215 000 кв. м), Республика Башкортостан (1 088 000 кв. м) и Ростовская область (1 050 000 кв. м). В этих регионах за первое полугодие 2014 года было введено в общей сложности почти 7 млн. кв. м. жилья, что составляет 25% от общего объема строительства в России.
***
По состоянию на декабрь 2014 г. общая жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ростов-на-Дону составила
1 511 625 кв. м, общее количество квартир – 28 447. Данный объем в расчете на 1 человека постоянного населения составляет 1,4 кв. м. совокупной жилой площади возводимого МЖС. Величина данного показателя позволяет причислить
г. Ростов-на-Дону к городам со средней девелоперской активностью в сегменте МЖС.
***
По состоянию на 3 кв. 2014 г. в г. Ростов-на-Дону и прилегающих к нему Аксайском, Азовском, Мясниковском и Неклиновском районах в стадии реализации находится свыше 30 проектов организованных коттеджных поселков (КП). В их рамках возможно приобретение коттеджей, таунхаусов, а также земельных участков без обязательного подряда. Каждый из типов недвижимости имеет свои особенности и различную степень инвестиционной̆ привлекательности с точки зрения девелопмента.
***
В Таганроге на данный момент есть всего три коттеджных поселка, причем только один из них находится недалеко от береговой линии – в 500 метрах. Таким образом, коттеджный поселок данного проекта будет единственным объектом недвижимости, предлагающим размещение в непосредственно близости к Азовскому морю. Это будет ключевым преимуществом данного проекта.
***
На вторичном рынке в основном представлены старые дома эконом-класса. Наиболее распространены дома площадью 30-80 кв. м. и ценой 1-2 млн. руб. В одиночном виде существуют предложения двухэтажных домов площадью более 100 кв. м. с хорошим ремонтом. Таким образом, можно сделать вывод, что на территории побережья Азовского моря возле поселка *** нет прямых конкурентов данному проекту. Ближайшие конкуренты находятся в Таганроге, причем дома на первой линии моря – большая редкость.
***
Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует даже на незначительные изменения спроса, а также на перемены ситуации в экономике. Сложное экономическое положение в стране дает негативный эффект во всех сферах развития экономики.
Проведенное по итогам 2014 года исследование компании MACON Realty Group показало, что развитие строительной отрасли в ближайшем будущем значительно замедлится, что обусловлено кризисными явлениями в российской экономике, вызванными резким снижением цен на нефть, падением курса рубля, санкциями стран Запада и прочими факторами.
***
Что касается вопроса стоимости, в большинстве объектов организованного рынка коттеджных поселков г. Ростов-на-Дону минимальный̆ бюджет покупки не превышает 6,0 млн. руб., но есть на рынке и более дорогие предложения. Так, выбивается из общего числа элитный̆ КП «Остров», где из десяти построенных в продаже осталось два по цене около 40 млн. руб. Еще одним дорогостоящим предложением является КП «Старочеркасская Ривьера», в котором минимальный̆ бюджет покупки составляет 9,2 млн. руб. (коттедж – 171 кв. м, земельный
участок – 7,5 сот.).
|
Перечень таблиц, диаграмм и рисунков |
5 |
|
Резюме |
8 |
|
Раздел 1. Детальный анализ участка |
10 |
|
1.1.Описание участка |
10 |
|
1.2.Месторасположение, основные факторы |
13 |
|
1.3.Ландшафтные характеристики участка |
14 |
|
1.4.Подъезды к участку (используя общественный и личный автотранспорт, километраж/среднее время в рабочие дни) |
15 |
|
1.5.Анализ транспортных потоков в непосредственной близости от участка |
16 |
|
1.6.Имидж района и региона |
19 |
|
1.7.Планы развития территории руководством Ростовской области и органами местного самоуправления |
24 |
|
1.8.Описание физических, юридических, административных и технико-технологических ограничений участка |
28 |
|
Раздел 2. Анализ прилегающего к участку района |
29 |
|
2.1. Краткая характеристика района |
29 |
|
2.2. Описание инфраструктуры района |
30 |
|
2.3. Описание ближайших населенных пунктов (города, деревни, коттеджные посёлки) |
32 |
|
Раздел 3. Анализ рыночной ситуации в районе, исходя из определенных гипотез |
35 |
|
3.1. Анализ существующей и прогнозируемой конкуренции |
35 |
|
3.2. Заключение и выводы по существующей и прогнозируемой конкуренции |
64 |
|
3.3. Анализ объектов-аналогов – их сильные и слабые стороны |
66 |
|
3.4. Анализ существующего и прогнозируемого спроса. Сопоставление спроса и предложения |
68 |
|
Раздел 4. Продажи |
73 |
|
4.1. Концепция будущего проекта и план его реализации |
73 |
|
4.2. План продаж домовладений и участков посёлка |
76 |
|
4.3. Основная целевая аудитория |
77 |
|
4.4. Методы стимулирования продаж |
81 |
|
4.5. Рекламная политика и программа PR-мероприятий |
83 |
|
4.6. Бюджет рекламной компании |
89 |
|
Раздел 5. Ценообразование |
90 |
|
5.1. Прайс-лист на момент выхода поселка на рынок |
90 |
|
5.2. Оценка динамики изменения цен с учетом плана продаж посёлка |
92 |
|
Раздел 6. Архитектурно-строительная концепция |
93 |
|
6.1. Количество, метраж домов и квартир |
93 |
|
6.2. Архитектурно-планировочные решения |
95 |
|
Обоснование материала и технологий строительства |
95 |
|
Описание въездной группы |
97 |
|
Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих проектов |
97 |
|
6.3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности |
103 |
|
Внутренняя инфраструктура |
103 |
|
Планировка благоустройства территории |
104 |
|
Раздел 7.Заключение по наилучшему использованию участка |
109 |
|
7.1. SWOT анализ проекта, сильные и слабые стороны участка |
109 |
|
7.2. Оценка предварительных расходов по проекту |
111 |
|
7.3. Финансовый результат по проекту |
113 |
|
7.4. Финансовый результат проекта. Основные показатели |
115 |
|
Раздел 8. Эко-отель. Альтернативный вариант реализации проекта |
116 |
|
8.1. Концепция эко-отеля |
116 |
|
8.2. Описание строений |
117 |
|
8.3. Маркетинговый план |
125 |
|
8.4. Мастер-план эко-отеля |
126 |
|
8.5. Финансовые показатели |
127 |
|
8.5.1. Основные параметры проекта |
127 |
|
8.5.2. Стоимость услуг |
129 |
|
8.5.3. Сезонность проекта |
130 |
|
8.5.4. Объем услуг |
131 |
|
8.5.5. Выручка проекта |
132 |
|
8.5.6. Персонал проекта |
134 |
|
8.5.7. Итоговые затраты |
135 |
|
8.5.8. Налогообложение |
138 |
|
8.5.9. Капиталовложения |
138 |
|
8.5.10. Инвестиции |
139 |
|
8.5.11. Отчет о прибылях и убытках |
139 |
|
8.5.12. Отчет о движении денежных средств |
141 |
|
8.5.13. Показатели эффективности гостиничного предприятия |
142 |
|
8.5.14. Денежные потоки |
142 |
|
8.5.15. Показатели эффективности проекта |
143 |
|
Раздел 9. Участки без подряда. Альтернативный вариант реализации проекта |
144 |
|
9.1. Основные показатели участков |
144 |
|
9.2. Затраты проекта |
144 |
|
9.3. Изменение стоимости участков с учетом роста цен |
145 |
|
9.4. График продаж |
146 |
|
9.5. Прогноз расходов |
146 |
|
9.6. Финансовый результат проекта |
147 |
|
9.7. Оценка эффективности проекта |
148 |
|
Общие выводы по проекту |
149 |
|
Информация о компании «VTSConsulting» |
152 |
|
Таблица 1. Характеристики участка согласно кадастровой карте |
12 |
|
Таблица 2. Преимущества и недостатки туристической сферы в г. Таганроге |
25 |
|
Таблица 3. Перечень предприятий Поляковского сельского поселения |
30 |
|
Таблица 4. Перечень школ в близости к объекту |
31 |
|
Таблица 5. Перечень детских садов в близости к объекту |
31 |
|
Таблица 6. Перечень больниц в близости к объекту |
32 |
|
Таблица 7. Атрибуты домов и коттеджей элит-класса |
36 |
|
Таблица 8. Сравнительная таблица коттеджных поселков Таганрога |
39 |
|
Таблица 9. Примеры архитектурных решений коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
40 |
|
Таблица 10. Сравнительная таблица коттеджных поселков Ростовской области |
41 |
|
Таблица 11. Примеры архитектурных решений коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
42 |
|
Таблица 12. Параметры объектов разных классов недвижимости (Единая классификации новостроек) |
54 |
|
Таблица 13. Стоимость квартир в Ростовской области в зависимости от рынка |
61 |
|
Таблица 14. Общая информация о проектах-аналогах |
67 |
|
Таблица 15. Сравнительная характеристика объектов-аналогов |
67 |
|
Таблица 16. План продаж объектов, 1 кв. 2016- 2 кв. 2018 |
76 |
|
Таблица 17. План продаж объектов, 3 кв. 2018- 4 кв. 2020 |
76 |
|
Таблица 18. Количество состоятельных людей Ростовской области |
81 |
|
Таблица 19. Месячный бюджет рекламной компании (1й год) |
89 |
|
Таблица 20. Ценообразование на коттеджи в коттеджном поселке в п. *** |
90 |
|
Таблица 21. Ценообразование на квартиры в коттеджном поселке в п. *** |
91 |
|
Таблица 22. Динамика изменения цен на домовладения, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
92 |
|
Таблица 23. Динамика изменения цен на домовладения, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
92 |
|
Таблица 24. Коттеджи площадью 230 кв. м. |
94 |
|
Таблица 25. Квартиры площадью 35 кв. м. |
94 |
|
Таблица 26. Квартиры площадью 50 кв. м. |
94 |
|
Таблица 27. Затраты на строительство необходимых коммуникаций |
104 |
|
Таблица 28. SWOT-анализ участка |
109 |
|
Таблица 29. Расходы по проекту, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
111 |
|
Таблица 30. Расходы по проекту, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
112 |
|
Таблица 31. Прогноз финансового результата, 1 кв.2016-2 кв.2018 |
113 |
|
Таблица 32. Прогноз финансового результата, 3 кв.2018-4 кв.2020 |
113 |
|
Таблица 33. Основные показатели проекта |
115 |
|
Таблица 34. Ввод новых объектов в эксплуатацию |
127 |
|
Таблица 35. Основные параметры проекта |
128 |
|
Таблица 36. Показатели участков |
144 |
|
Таблица 37. Сравнительная таблица вариантов реализации проекта |
149 |
|
Рисунок 1. Географическое расположение поселка «***» |
10 |
|
Рисунок 2. Изображение участка на кадастровой карте |
12 |
|
Рисунок 3. Размещение участка на карте |
14 |
|
Рисунок 4. Маршрут «***-Таганрог» |
15 |
|
Рисунок 5. Дорога к участку |
16 |
|
Рисунок 6. Маршрут трассы М-23 |
18 |
|
Рисунок 7. Таганрог с высоты птичьего полета |
22 |
|
Рисунок 8. Географическое расположение Ростовской области |
23 |
|
Рисунок 9. Схема сельских поселений Неклиновского района |
29 |
|
Рисунок 10. Продуктовый магазин в Новолакедемоновке |
33 |
|
Рисунок 11. Церковь Марии Магдалины в хуторе Красный Десант |
34 |
|
Рисунок 12. Взаимное расположение коттеджных поселков Таганрога |
40 |
|
Рисунок 13. Взаимное расположение коттеджных поселков Ростова-на-Дону |
44 |
|
Рисунок 14. Дифференциация объектов недвижимости |
53 |
|
Рисунок 15. Этапы реализации проекта |
74 |
|
Рисунок 16. Каналы продаж проекта |
82 |
|
Рисунок 17. Задачи эффективных продаж |
83 |
|
Рисунок 18. Пример планировки двухэтажного коттеджа площадью 230 кв. м |
102 |
|
Рисунок 19. Пример планировки квартиры площадью 30 кв. м. |
102 |
|
Рисунок 20. Пример планировки квартиры площадью 50 кв. м. |
103 |
|
Рисунок 21. Мастер-план застройки участка |
107 |
|
Рисунок 22. Интерьер дома-коттеджа |
118 |
|
Рисунок 23. Вариант планировки дома-коттеджа (вариант 1) |
119 |
|
Рисунок 24. Вариант планировки дома-коттеджа (вариант 2) |
119 |
|
Рисунок 25. Внутренняя отделка домов-коттеджей проекта |
121 |
|
Рисунок 26. Варианты отделки фасадов домов-коттеджей проекта |
121 |
|
Рисунок 27. Конструкция «Гнезда» |
122 |
|
Рисунок 28. Вариант «Гнезда» №1 |
123 |
|
Рисунок 29. Вариант «Гнезда» №2 |
124 |
|
Рисунок 30. Вариант «Гнезда» №3 |
124 |
|
Рисунок 31. Мастер-план эко-отеля |
126 |
|
Диаграмма 1. Численность населения г. Таганрог, 1990-2015 |
21 |
|
Диаграмма 2. Численность населения Ростовской области, 1994-2015 |
24 |
|
Диаграмма 3. Структура объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону по классам, 2014 |
35 |
|
Диаграмма 4. Предложение домов в Ростовской области в зависимости от площади |
38 |
|
Диаграмма 5. Структура предложения квартир в зависимости от количества комнат в Таганроге |
51 |
|
Диаграмма 6. Структура предложения квартир в зависимости от типа рынка в Таганроге |
51 |
|
Диаграмма 7. Объём предложения квартир в Таганроге |
52 |
|
Диаграмма 8. Структура предложения квартир в зависимости от типа рынка в Ростовской области |
52 |
|
Диаграмма 9. Объём предложения квартир в Ростовской области |
53 |
|
Диаграмма 10. Структура предложения земельных участков возле моря в г. Таганрог в зависимости от площади |
61 |
|
Диаграмма 11. Общая структура предложения земельных участков в г. Таганрог в зависимости от площади |
62 |
|
Диаграмма 12. Готовность россиян покупать дома на берегах Азовского и Черного морей |
70 |
|
Диаграмма 13. Приемлемая цена «дома у моря» |
71 |
|
Диаграмма 14. Структура спроса в зависимости от типа строений |
72 |
|
Диаграмма 15. Предпочтения отдыхающих по месяцам |
78 |
|
Диаграмма 16. Предпочтения отдыхающих |
78 |
|
Диаграмма 17. Соотношение площадей застройки к общей площади участка |
95 |
|
Диаграмма 18. Динамика загрузки комплекса, % от плановой (максимальной) |
132 |
|
Диаграмма 19. Структура выручки проекта по группам, % |
133 |
|
Диаграмма 20. Динамика выручки проекта, тыс. руб. |
133 |
|
Диаграмма 22. Денежные средства на конец периода |
141 |